تشریفات ثبت معاملات — در هر حال بند ۶۷ مجموعه بخشنامه

(۲) اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعاً باشد، خروج آن را از مالکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ذکر خلاصه معامله نیز محسوب می شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به این شرح یک دانگ مشاع یا دودانگ مفروز یا دو هزار گز از مجموعه بخشنامه های ثبتی بند ۳۰۲ مدیر ثبت و دارنده اختیار امضای اسناد مالکیت باید در مورد اسنادی که ثبت دفتر املاک شده و به جهت تغییر متصدی مربوطه یا جهت دیگر به امضاء نرسیده اگر اشکالی در بین نباشد با قید تاریخ سند مالکیت و دفتر املاک را امضاء کند. (۳) هر گاه نسبت به هر یک از دو قسمت املاک بالا انتقالاتی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود، وفق معمول سابق خلاصه آن را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه کلیة معاملات راجعه به عین ملک مزبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد. در موارد بالا سر دفتر خلاصه معامله را در برگ مخصوص که برای این کار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزه ثبت ملک ارسال میدارد. خلاصه مذکور علاوه بر امضای متعاملین باید به امضای سردفتر و نماینده ثبت چنانچه نماینده داشته باشد رسیده باشد. مسئول دفتر املاک باید خلاصه مذکور فوق را فوراً به طوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضای مدیر ثبت برساند. در موقع فسخ معاملات نیز باید سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اداره ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املاک قید شود. متصدیان مربوطه ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفتر خانه در ظرف مدت ۲۴ ساعت آن را در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده مربوطه بایگانی نمایند و چنانچه خلاصه معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفتر خانه مربوطه توضیحات لازمه را بخواهند تسامح و تأخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفر خواهد بود. هر گاه معامله راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و به منتقل الیه تسلیم می نماید و مادام که در صفحات انتقالات جا دارد سند مالکیت به نام منتقل الیه تجدید نخواهد شد. در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه آن باید گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل الیه می تواند به اداره ثبت حوزه وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد. در موردی نیز که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد، مثل رهن و حقوق ارتفاقی و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن نوشته امضاء نماید. در مورد عمری رقبی سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزة وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد. در موارد صلح های محاباتی با حق خیار فسخ و یا استفاده از سود و غیره برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر، ثبت و سند مالکیت صادر میشود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضای مدت خیار یا اسقاط حق مذکور مراتب در دفتر و در برگهای مالکیت قید می شود. بر همین اساس فراز (د) بند ۲۹۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی - اصلاحی ۱۳۷۸ - حاوی دستور مشابه ای است و مقرر میدارد در مواردی که املاک ثبت شده به طور مشاع و یا به قطعات مفروز تقسیم و متدرجاً مورد معامله قرار می گیرند خروج آنها به ترتیب وصول طبق بند ۲ ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در دفتر املاک مربوطه قید و در دفتر جاری به نام خریدار نماید. ضمناً به نظر می رسد آن بخش از ماده ۱۰۶ آیین نامه که می گوید در ... مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد ناظر به عقد اجاره باشد. زیرا انتقال سود ملک در این ماده افاده انتقال منافع ملک می نماید و از وقوع عقد اجاره با سند رسمی خبر می دهد. در هر حال بند ۶۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی اجمال ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در این باره را برطرف میکند و می گوید در مواردی که ملکی بیش از سه سال اجاره داده می شود و مستأجر هم طبق اختیار مصرح در سند مورد اجاره را برای مدت بیش از سه سال ب. غ. انتقال می دهد، قید انتقال اخیر در ورقه مالکیت و دفتر املاک ضروری نیست. از مفهوم مخالف بند مذکور فهمیده می شود که قید انتقال اولیه منافع یا همان سند اجاره اولیه در سند آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، ماده ۴۶ در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده، دفاتر استاد رسمی مکلف هستند پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه سند معامله و اعلامیة فسخ را به دفتر املاک حوزه ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند. آذرپور، حمید و حجتی اشرفی غلامرضا - مجموعه محشی بخشنامه های ثبتی همان منبع ردیف ۷۹ بند چهارم بخشنامه شماره ۲۱/۱۴۴۵۹ مورخ ۱۳۸۱/۴/۱۲ کانون سردفتران و دفتر یاران مورد تأیید سازمان ثبت کشور طبق نامه های شماره ۳۴/۳۰۰۷ مورخ ۱۳۸۱/۳/۲۷ و شماره ۳۴/۳۴۵۷ مورخ ۱۳۸۱/۳/۹ اداره کل امور اسناد و سردفتران ب. ت. ب. ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت قید حدود اربعه لازم است. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه مالکیت و ثبت دفتر املاک ضرورت دارد و البته دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت نیز بر همین منوال عمل می کنند. در انگلستان نیز حقوقی که ممکن و یا لازم است در ثبت ملک حفظ شود، پیش بینی شده اند. ماده ۳۳ قانون ثبت املاک مصوب ۲۰۰۲ میلادی بدواً فهرستی را شامل حقوقی که حمایت نمی شوند و قابل حفظ نیستند ارائه می دهد. مانند حقوق ناشی از اجاره ای که مدت آن بیشتر از هفت سال نیست و نیاز به ثبت ندارد. همچنین شروط محدود کننده بین موجر و مستأجر، تا جایی که با عین مستاجره مرتبط باشد نیازمند ثبت نیست. اما ماده مزبور سپس متذکر میشود که صرف نظر از اینها تمامی حقوق دیگر مورد حمایت قرار می گیرند و البته درج شماری از این حقوق در سوابق ثبتی را الزامی دانسته است. مثلاً معاملات مشخصی راجع به املاک ثبت شده برای این که اثر قانونی داشته باشند باید به طور کامل در سوابق ثبتی اخبار شوند و در اغلب موارد هر گاه معامله مالکیت یا حق جدیدی ایجاد کند، فرآیند ثبت شامل اخبار اجباری معامله در ثبت ملک خواهد بود. نکته جلب توجه این که ممکن است شرایط و اوضاع و احوالی باعث شود تا حقوقی در ثبت ملک درج گردد. در این زمینه ماده ۲۷ قانون مزبور مقرر میدارد مدیر ثبت می تواند حقی را به جهت اشراف و اطلاعی که دارد، به عنوان یک حق تأثیر گذار در ثبت ملک وارد کند. البته درج این گونه حقوق باید با تقاضای ذینفع همراه باشد. همچنین در مورد معاملات املاک ثبت شده و به عبارت دیگر راجع به معاملاتی که باید به وسیله ثبت کامل شوند ماده ۲۷ قانون ثبت املاک انگلیس - مصوب ۲۰۰۲ - فهرستی از انتقالات قابل ثبت را اعلام و مقرر داشته است که این گونه انتقالات با معاملات باید با ثبت در سوابق تکمیل شوند. این فهرست شامل موارد ذیل است