نظر مشورتی 7/1401/764 مورخ 1401/10/13 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص قابلیت طرح و استماع دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ثمن ملک فروخته‌شده با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : چنانچه مالك ملكي به ديگري وكالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد كه وكالت در مقام بيع و يا وكالت همراه با بيع نبوده است و توافقات ديگري جز وكالت اعطايي براي دادگاه احراز نشود و وكيل ملك را حسب وكالت اعطايي به فروش برساند: خواهشمند است به سؤالات زير پاسخ دهيد: ۱- آيا مالك پيش از اين‌كه ثمن معامله را از وكيل مطالبه كند، ابتدا بايد به دلالت ماده ۶۶۸ قانون مدني، الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت را تقاضا كند و در صورت صدور حكم و اجراييه و عدم اجراي مفاد حكم توسط وكيل، وي مي‌تواند ثمن را مطالبه كند و يا آن‌كه توأمان مي‌تواند اين دو خواسته را درخواست كند؟ آيا مي‌توان گفت مطالبه ثمن معامله فرع بر الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت نيست و موكل مي‌تواند ثمن معامله را به صورت مستقل مطالبه كند؟ ۲- چنانچه در وكالت‌نامه قيد شده باشد كه وكيل مي‌تواند مورد وكالت را به هر مبلغ و به هر نحوي كه صلاح بداند و به هر شخصي ولو به خود واگذار كند و وكيل ملك را به ديگري يا به خود واگذار كرده باشد؛ اما مبايعه‌نامه يا قرارداد فروش در دسترس نباشد و يا وكيل آن را ارائه ندهد يا اصلاً قراردادي وجود نداشته باشد، آيا مالك مي‌تواند قيمت روز ملك را از وكيل بخواهد يا اين‌كه صرفاً مي‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمي تنظيمي در دفترخانه را درخواست كند يا اين‌كه قيمت بازار در زمان انتقال ملاك است؟ ۳- چنانچه در وكالت‌نامه قيد شده باشد كه وكيل مي‌تواند مورد وكالت را به هر مبلغ و به هر شخصي واگذار كند و وكيل آن را به قيمت ناچيز يا كمتر از قيمت واقعي به شخص ديگري انتقال دهد و وكيل مبايعه‌نامه را ارائه كند، آيا مالك مي‌تواند قيمت ملك به نرخ مندرج در مبايعه‌نامه را مطالبه كند يا اين‌كه صرفاً مي‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمي تنظيمي در دفترخانه را درخواست كند يا مي‌تواند به دليل عدم رعايت مصلحت موكل معامله را باطل كند؟ 4- در فرض سؤال سوم، آيا موكل در صورت وجود شرايط، مي‌تواند قرارداد را به دليل خيار غبن فسخ كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- دعواي موكل عليه وكيل داير بر مطالبه ثمن ملك فروخته‌شده وي مستقيماً و مستقلاً قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعواي مقدم يا توأم داير بر الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت موضوع ماده 668 قانون مدني نيست؛ اگرچه طرح توأم اين دو دعوا فاقد اشكال است. 2 و 3- در فرض سؤال كه موكل به وكيل اين اختيار را داده است كه ملك متعلق به وي را به هر قيمت و به هر نحوي كه صلاح بداند و به هر شخصي هرچند به خود واگذار كند، صرف‌ نظر از آن‌كه مبايعه‌نامه يا قرارداد فروشي در دسترس نباشد يا وكيل آن را ارائه نكند؛ اولاً، وكيل ملزم است قيمت دريافتي را به موكل پرداخت كند؛ مگر آن‌كه موكل مدعي عدم رعايت غبطه و مصلحت خود شود و از قراين و اوضاع و احوال حاكم بر عقد وكالت و اراده طرفين چنين مستفاد شود كه به‌رغم درج عبارت «فروش ملك به هر قيمتي كه وكيل تشخيص مي‌دهد»، باز هم ضرورت رعايت غبطه و مصلحت موكل و يا فروش در حدود قيمت متعارف و يا سقف مشخصي مد نظر بوده است كه در صورت احراز اين امر و احراز عدم رعايت غبطه و مصلحت موكل، موضوع تابع معاملات فضولي است. ثانياً، در فرض سؤال، قيمت مندرج در سند رسمي ملاك و معتبر است؛ مگر آن‌كه احراز شود معامله به قيمتي بيش از قيمت مندرج در سند رسمي صورت گرفته است؛ در هر صورت قيمت روز ملك، ملاك عمل نخواهد بود. ثالثاً، چنانچه وكيل آن‌گونه كه در فرض استعلام آمده است، مبايعه‌نامه‌اي مبني بر فروش ملك با قيمت ناچيز يا كمتر از قيمت واقعي ارائه دهد و اين قيمت متفاوت از قيمت مندرج در سند رسمي انتقال باشد، از حيث ادعاي عدم رعايت غبطه و مصلحت موكل و يا اثبات فروش به قيمت بيش از مبلغ مندرج در سند رسمي، موضوع تابع موارد پيش‌گفته است. 4- وجود يا فقدان خيار غبن براي موكل، امري موضوعي و مستلزم رسيدگي قضايي و تابع توصيفي است كه از شرط ناظر بر چگونگي تعيين قيمت به شرح مذكور در بندهاي قبلي به عمل مي‌آيد. بديهي است چنانچه وكيل در حدود وكالت تفويضي، خيار غبن را ساقط كرده باشد، موكل اختياري در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعايت رأي وحدت رويه شماره 821 مورخ 20/2/1401 هيأت عمومي ديوان عالي كشور رفتار مي‌شود. همچنين چنانچه موكل به‌رغم عدم رعايت غبطه و مصلحت خود به شرح مذكور در بند 2 و 3، معامله را با علم به قيمت واقعي موضوع معامله تنفيذ كرده باشد، دعواي بعدي وي مبني بر فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود نظریه مشورتی شماره 7/1401/764 مورخ 1401/10/13 در استعلامی که از اداره کل حقوقی قوه قضاییه انجام شده است، سوالاتی درباره وکالت در فروش ملک و پیامدهای آن مطرح شده است. در پاسخ به این سوالات، تاکید شده که موکل می‌تواند به‌صورت مستقل و بدون نیاز به ارائه دعوای الزام وکیل به ارائه حساب دوران وکالت (طبق ماده 668 قانون مدنی)، دعوای مطالبه ثمن ملک فروخته شده را مطرح کند. البته طرح همزمان این دو دعوا نیز امکان‌پذیر است. همچنین، وکیل موظف است مبلغ دریافت شده را به موکل پرداخت کند، مگر اینکه موکل بتواند عدم رعایت مصلحت خود را ثابت کند. در صورتی که مبایعهنامه ارائه نشود، قیمت ذکر شده در سند رسمی معتبر خواهد بود. درباره خیار غبن، وجود یا عدم آن به شرایط خاص وابسته است و نیاز به بررسی قضایی دارد. اگر وکیل خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل نمی‌تواند به این دلیل معامله را فسخ کند. تاریخ نظریه: 1401/10/13 شماره نظریه: 7/1401/764 شماره پرونده: 1401-76-764 ح چنانچه مالک ملکی به دیگری وکالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد که وکالت در مقام بیع و یا وکالت همراه با بیع نبوده است و توافقات دیگری جز وکالت اعطایی برای دادگاه احراز نشود و وکیل ملک را حسب وکالت اعطایی به فروش برساند: خواهشمند است به سوالات زیر پاسخ دهید: 4- در فرض سوال سوم، آیا موکل در صورت وجود شرایط، می‌تواند قرارداد را به دلیل خیار غبن فسخ کند؟ 2 و 3- در فرض سوال که موکل به وکیل این اختیار را داده است که ملک متعلق به وی را به هر قیمت و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی هرچند به خود واگذار کند، صرف‌ نظر از آن‌که مبایعه‌نامه یا قرارداد فروشی در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند؛ اولاً، وکیل ملزم است قیمت دریافتی را به موکل پرداخت کند؛ مگر آن‌که موکل مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود و از قراین و اوضاع و احوال حاکم بر عقد وکالت و اراده طرفین چنین مستفاد شود که به‌رغم درج عبارت «فروش ملک به هر قیمتی که وکیل تشخیص می‌دهد»، باز هم ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا فروش در حدود قیمت متعارف و یا سقف مشخصی مد نظر بوده است که در صورت احراز این امر و احراز عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، موضوع تابع معاملات فضولی است. ثانیاً، در فرض سوال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است؛ مگر آن‌که احراز شود معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است؛ در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود. 4- وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل، امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در بندهای قبلی به عمل می‌آید. بدیهی است چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره 821 مورخ 1401/2/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رفتار می‌شود. همچنین چنانچه موکل به‌رغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند 2 و 3، معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد، دعوای بعدی و. م. ب. فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود -1 دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ثمن ملک فروختهشده وی مستقیماً و مستقلاً قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعوای مقدم یا توأم دایر بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت موضوع ماده 668 قانون مدنی نیست؛ اگرچه طرح توأم این دو دعوا فاقد اشکال است. 2 و -3 در فرض سؤال که موکل به وکیل این اختیار را داده است که ملک متعلق به وی را به هر قیمت و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی هرچند به خود واگذار کند، صرف نظر از آنکه مبایعهنامه یا قرارداد فروشی در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند؛ اولا،ً وکیل ملزم است قیمت دریافتی را به موکل پرداخت کند؛ مگر آنکه موکل مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود و از قراین و اوضاع و احوال حاکم بر عقد وکالت و اراده طرفین چنین مستفاد شود که بهرغم درج عبارت »فروش ملک به هر قیمتی که وکیل تشخیص میدهد«، باز هم ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا فروش در حدود قیمت متعارف و یا سقف مشخصی مد نظر بوده است که در صورت احراز این امر و احراز عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، موضوع تابع معاملات فضولی است. ثانیا،ً در فرض سؤال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است؛ مگر آنکه احراز شود معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است؛ در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود. ثالثا،ً چنانچه وکیل آنگونه که در فرض استعلام آمده است، مبایعهنامهای مبنی بر فروش ملک با قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی ارائه دهد و این قیمت متفاوت از قیمت مندرج در سند رسمی انتقال باشد، از حیث ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا اثبات فروش به قیمت بیش از مبلغ مندرج در سند رسمی، موضوع تابع موارد پیشگفته است. -4 وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل، امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در بندهای قبلی به عمل میآید. بدیهی است چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره 821 مورخ 20/2/1401 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رفتار میشود. همچنین چنانچه موکل بهرغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند 2 و ، 3 معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد، دعوای بعدی و. م. ب. فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود دکتر … اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۷۶۴ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۱۳ در این زمینه بیان داشت ... وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در یندهای قبلی به عمل می آید. بدیهی است چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غین را ساقط کرده باشد موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ ۱۴۰۱/۲/۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور رفتار میشود. همچنین چنانچه موکل به رغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند ۲ و ۳ معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد دعوای بعدی و. م. ب. فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود.