تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده

اجرای احکام موظف است پس از انجام مزایده و انتقال سند ملک به نام خریدار آن را نیز تخلیه نموده و از تصرف م. ع. یا شخص ثالث خارج نماید و تحویل خریدار دهد؛ لذا پاسخ سایر سوال‌ها روشن است. دلیل این گروه نیز عبارت است از: الف- نظریه اداره حقوقی است در تاریخ 11 مهر 1344 کمیسیون مشورتی بدین مضمون «اگر مال غیرمنقول در تصرف خود او بوده و به ازاء بدهی به دائن واگذار شده مستفاد از مواد 684 و 690 قانون اصول محاکمات حقوقی عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف دائن داده شود.» ب- برابر مواد ذیل از قانون اجرای احکام مدنی مال غیرمنقول به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک می‌شود. ماده 111 قانون اجرای احکام مقرر می‌دارد که مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک (م. ع.) می‌گردد. ماده 103 مقرر می‌دارد توقیف مال غیرمنقول موجب توقیف منافع مال نمی‌شود اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم‌له و رعایت هدف آن م. ب. زیرا بنابر مواد 56 و 57 همان قانون تصرفات منافی به توقیف نیز باطل یا غیرنافذ و برابر ماده 663 از کتاب پنجم تعزیرات قانون مجازات اسلامی سه ماه تا یک سال حبس و واجد جنبه کیفری نیز است. لذا با انجام مزایده و فروش ملک مالکیت به برنده مزایده و خریدار منتقل می‌شود و مفهوم و معنای تحویل موقت این است که اجراء پس از برگزاری مزایده ملک تحویل خریدار شود. در غیر این صورت کلمه موقت معنا و مفهومی نخواهد داشت. ج- هر چند در قانون اجرای احکام مدنی برای توقیف و فروش اموال غیرمنقول، مقررات ویژه‌ای پیش‌بینی شده ولی در ماده 137 آمده (ترتیب فروش اموال غیرمنقول به استثناء مواردی که در این مبحث معین شده مانند فروش اموال منقول است.)؛ لذا بر اساس ماده 133 و مفهوم قسمت اخیر ماده 136 قسمت اجرا اموال غیرمنقول را مانند اموال منقول، تحویل برنده مزایده می‌دهد. د- بر اساس ماده 348 قانون مدنی قابل تسلیم نبودن مبیع موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم سبب حق فسخ برای مشتری می‌شود و با فرض عدم وظیفه اجرا در تحویل، ضرر غیرقابل جبران به خریدار وارد می‌شود. ه- در آگهی مزایده شرایط و اوصاف مال مورد مزایده حتی اینکه آیا در اجاره است یا خیر آمده است اما در هیچ‌یک از بندهای آن اشاره‌ای به اینکه اجراء هیچ وظیفه‌ای نسبت به تحویل مبیع و ملک غیرمنقول ندارد نیامده است. و- اقدام اجراء در فروش اموال غیرمنقول به نیابت از دادگاه و از باب «الحاکم ولی الممتنع» م. ب. و در خصوص سایر موارد (فروش) موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادهاست از آن جمله ماده 362 قانون مدنی حاکم است و اجراء باید مبیع را تحویل خریدار دهد. اگر اجراء وظیفه‌ای در تحویل نداشته باشد فرایند جدید دادرسی جدیدی را پایه‌گذاری می‌کند و اعتماد عمومی سلب می‌شود. ز- ارشاد خریدار به تقدیم دعوی خلع ید، ارشاد به دعوایی است که ثمره‌ای بر آن مترتب نخواهد بود زیرا خریدار می‌شود خواهان و خوانده م. ع. است که ملک او مورد مزایده قرار گرفته است. آیا خوانده می‌تواند به اقدامات اجرایی و عملیات فروش اشکال وارد نماید. دادگاه رسیدگی کننده به خلع ید مجاز به ارزیابی و صحت و سقم آنها نیست زیرا عملیات فروش و اجرایی و مزایده قبلاً توسط دادگاه صادرکننده حکم مورد تایید قرار گرفته است. لذا نمی‌توانیم قسمت اجرا را از مسئولیت‌های قراردادی معاف کنیم. بر فرض بسیار نادر اگر دادگاه دادخواست خلع ید خواهان را رد نماید، مال خریداری شده در حکم تلف است چراکه ثمن از خریدار مزایده گرفته شده و به محکوم‌له داده شده و پرونده اجرایی مختومه شده است. مال غیرمنقول را نیز نمی‌تواند تحویل بگیرد و بر موضوع قاعده «تلف المبیع قبل القبض فهو من مال البایع» حاکم می‌شود. آیا اجراء می‌تواند مزایده را فسخ نماید و ثمن را به خریدار مزایده برگرداند. در پایان، تفسیر منطقی موضوع اقتضاء آن دارد با استفاده از ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط به تسلیم اموال مورد مزایده قائل به تکلیف قسمت اجرای احکام مدنی به خلع ید و تحویل ملک به برنده مزایده باشیم.