عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی

عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 1389/07/03 در استان مازندران برگزار شد، موضوع بررسی عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی مورد بررسی قرار گرفت. پرسش اصلی این بود که آیا بین این دو ماده قانونی که به معاملاتی مربوط می‌شود که در آن ملکی با مساحت معین خریداری می‌گردد و مساحت واقعی آن بیشتر از مقدار مندرج در فروشنامه است، تعارضی وجود دارد و دادگاه باید چگونه عمل کند. هیات عالی به این نتیجه رسید که بین این دو ماده تعارضی وجود ندارد. بر اساس ماده 355، معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام می‌شود و در صورت تغییر مساحت، تکالیف طرفین به وضوح مشخص است. از سوی دیگر، ماده 384 به تسلیم مبیع اشاره دارد و در صورتی که در زمان تسلیم، مقدار مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار معین باشد، تکالیف نیز به روشنی تعیین می‌شود. همچنین، ماده 149 قانون ثبت، که در سال 51 الحاق شده، به مواردی می‌پردازد که پس از معامله، مساحت ملک بیشتر از میزان معین شود و شرایط خاصی برای اصلاح سند مالکیت فراهم می‌آورد. بنابراین، هر دو ماده در زمینه‌های متفاوتی عمل می‌کنند و با یکدیگر تضادی ندارند. نظر اتفاقی نیز بر همین اساس تاکید دارد که ماده 355 مربوط به مبیع است و ماده 384 به تسلیم آن، و در نتیجه، هیچ تعارضی بین این دو ماده وجود ندارد. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1389/07/03 برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری موضوع عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی پرسش در مورد کسانی که ملکی را با مساحت معین معامله می‌کنند و مبیع بیشتر از مساحت مندرج در فروش‌نامه است، آیا بین دو ماده 355 و 384 قانون مدنی حالت تعارض وجود دارد؟ دادگاه چگونه باید عمل کند؟ نظر هیئت عالی این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است: نشست قضایی (4) مدنی: اولاً: بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. ماده 355 راجع به مبیع است. بدین توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده لیکن پس از انجام معامله نقصان یا زیادتی متراژ پیدا شده در این‌صورت تکلیف طرفین معامله مشخص شده است. اما ماده 384 در باب تسلیم مبیع مطرح است به صورتی‌که در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد تکلیف آن هم مشخص شده به عبارت دیگر ماده 355 صرفاً ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 راجع به سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی آن معلوم شده که مطابق ماده مورد اشاره عمل می‌شود. ثانیاً: ماده 149 قانون ثبت که الحاقی سال 51 م. ب. ناظر به مورد خاصی است که پس از انجام معامله معلوم شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین باشد و دسترسی به فروشنده امکان نداشته باشد و خریدار هم قصد اصلاح سند مالکیت خود را داشته باشد در این‌صورت به حکم ماده مرقوم در صورتی‌که اصلاح سند موجب تجاوزی به مجاورین نبوده و بین خریدار و فروشنده نسبت به اضافه متراژ قراری داده نشده باشد خریدار می‌تواند قسمت اضافی را بر اساس ارزش ملک در تاریخ اولین انتقال با پرداخت سایر هزینه‌های قانونی در صندوق ثبت تودیع نماید و ثبت با رسیدگی‌های لازم سند مالکیت را اصلاح می‌کند. در صورتی‌که با گذشت ده سال فروشنده برای دریافت وجه تودیع شده مراجعه ننماید وجه تودیع شده به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود. در جای خود این ماده قانونی کارساز است و با مقررات مواد قانون مدنی در تضاد نیست. نشست قضایی (1) مدنی: در <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a>، مبیع به شرط مقدار فروخته شده است. بنابراین، اختیار فسخ به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف است. در حالی که در <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده 384 قانون مدنی</a>، مقدار مبیع معلوم بوده است؛ ولیکن در وقت تسلیم، معلوم می‌شود که کمتر از آن مقدار است. به همین جهت خیار فسخ مشتری به دلیل تبعض صفقه است نه تخلف از شرط. به عبارت دیگر، در <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده 384 قانون مدنی</a> فرضی پیش‌بینی شده که مبیع مجموعه‌ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است در حالی که <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> ناظر به موردی است که مورد معامله یک کل تجزیه‌ناپذیر است که ثمن در برابر این کل قرار می‌گیرد و مقدار وصف آن کل است. در <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> حق فسخ حسب مورد برای مشتری یا بایع ایجاد می‌شود، در صورتی که در <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده 384 قانون مدنی</a> حق فسخ برای مشتری به وجود می‌آید. به این ترتیب، تعارضی بین مواد مذکور وجود ندارد. نظر اتفاقی بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارض وجود ندارد؛ چرا که <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> راجع به مبیع است. با این توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده است، لکن بعد از معامله، زیادتی متراژ پیدا شده که در این‌صورت بایع می‌تواند آن را فسخ کند؛ مگر این‌که طرفین به مساحت زیاده تراضی کنند. اما <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده 384 قانون مدنی</a> در باب تسلیم مبیع است، به صورتی که در حال معامله اگر مبیع از حیث مقدار معین بوده ولیکن وقت تسلیم، بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد زیاده مال بایع است.