تبعات مستحق‌للغیر بودن مبیع و ضمان درک

چنان‌چه مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و ضمان درک محرز شود: الف) مشتری باید دادخواست اعلام بطلان بیع بدهد یا فسخ بیع؟ ب) آیا در صورت جهل مشتری به وجود فساد به موجب ماده 391 قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز برآید، چنان‌چه مشتری در قطعه زمینی که خریده است، اقدام به احداث مستحدثات نیز کرده باشد و در عین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده شده باشد آیا مشتری می‌تواند بهای مستحدثات و ارزش افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند؟ ج) اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از آن رضایت دهد آیا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است؟ د) وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت یا تخفیف و برائت بایع از ضمان درک در ضمن‌عقد بیع به چه صورت است؟ نظر هیئت عالی نشست قضایی (1) مدنی: در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزءً مستحق‌للغیر درآید، بایع ضامن است و بایع باید ثمن معامله را مسترد دارد. لذا مشتری باید دادخواست ابطال معامله (بطلان بیع) و استرداد ثمن را به دادگاه تقدیم کند و در صورت جهل مشتری به فساد مبیع، می‌تواند غرامات وارده از جمله بهای مستحدثات را مطابق مواد 390 و 391 و 393 قانون مدنی و در حدود آن مطالبه کند. هرگاه بخشی از مبیع مستحق‌للغیر درآید بیع تنها نسبت به همان بخش باطل خواهد بود و در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می‌تواند بیع را نسبت به بخش درست آن نیز به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. رضایت مالک اصلی بعد از وقوع عقد و تنفیذ بیع، مسقط حق اعمال ضمان درک مشتری خواهد بود. در نتیجه اتفاق‌نظر تأیید می‌شود. نظر اتفاقی الف) ب. ت. ب. مواد 390 و 391 قانون مدنی مشتری می‌تواند به خواسته الزام به استرداد ثمن اقامه دعوا کند و به نظر می‌رسد که نیازی به اقامه دعوای دیگر نباشد ولیکن چنان‌چه تمایل داشته باشد که دادگاه در خصوص بیع مورد نظر اظهارنظر کند باید به خواسته اعلام بطلان بیع اقامه دعوا کند زیرا: اولاً: در ماده 391 از بیع فاسد صحبت شده است و حسب ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد. ثانیاً: استرداد ثمن اثر بطلان عقد است. ثالثاً: منشأ ضمان درک ممنوع بودن اکل مال به باطل یا دارا شدن غیرعادلانه است. اما فسخ بیع ناظر بر قرارداد کاملی می‌شود که قانوناً به لحاظ شرط ضمن آن و یا یکی از خیارات قابل فسخ باشد. ب) ب. ت. ب. مواد 391، 393 و 314 قانون مدنی و با عنایت به نظریه مشورتی شماره‌ی 11724/7 - 1379/11/30 اداره حقوقی که بیان می‌دارد: منظور از غرامات وارده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و افزایش قیمت سوقیه قابل مطالبه نمی‌باشد و ب. ت. ب. این‌که نظر مشهور فقها نیز همین است، می‌توان گفت: 1- ارزش افزوده ملک قابل مطالبه نیست. 2- در خصوص مستحدثات چون این زیادتی عین است در صورتی که مالک و مشتری به نوعی در خصوص مستحدثات ایجاد شده توافق کنند مشتری نمی‌تواند در این خصوص ادعای دیگری داشته باشد ولیکن در صورت عدم توافق مالک و مشتری و صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع و اجرای آن، مشتری می‌تواند بهای مصالح و اجرت کارگران و بنا و غیره که در این راستا پرداخته از بایع مطالبه نماید و نمی‌تواند بهای عین زاید را از بایع فضولی مطالبه کند. ج) 1- مالک هم مطالبه و هم قبض ثمن توسط بایع را تنفیذ کند مشتری دیگر حق رجوع به بایع فضولی ندارد. 2- چنان‌چه مالک فقط معامله را تنفیذ کند و قبض ثمن را تنفیذ ننماید مشتری جهت استرداد ثمن حق مراجعه به بایع را دارد. د) ب. ت. ب. مواد 10 و 230 قانون مدنی تشدید مسئولیت بایع یا تخفیف و یا حتی برائت وی از ضمان درک صحیح است.