اثر شرط انتقال مبیع به فروشنده

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوای آقای ن. ک. با وکالت آقای م. الف.ز. علیه آقای ح. ح.ن مبنی بر الزام ایشان به تنظیم سند رسمی راجع به ملک واقع در پلاک ثبتی 9387 فرعی از 3104 اصلی قطعه 13 بخش 11 تهران براساس مبانی مذکور در گردشکار ن. ب. ا. دادگاه درمقام رسیدگی به هر دعوا برفرض احراز شرایط شکلی استماع ، ابتدا به ارزیابی رابطه حقوقی منشا دعوا می پردازد ودر مورد این پرونده عمل حقوقی موسوم به قرارداد عادی انتقال سرقفلی که در مورد آن ایراداتی چند وجود دارد: 1- مطابق حکم صریح قانون (تبصره 2ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب1356) انتقال سرقفلی به موجب سند رسمی محقق می شود و این دادگاه بنا به ملاحظات نظم عمومی سند رسمی را رکن انتقال می داند نه شرط اثبات. تسامح رویه قضایی در پذیرش قولنامه های عادی انتقال املاک یادشده نباید تکرار شود وازاین رو ترتیب اثر دادن به چنین انتقالی مغایر با قاعده یادشده است. 2- همانگونه که محتویات اسناد پیوست دادخواست نیزتایید می کند وخوانده هم در دفاعیات خود آورده است طرفین درواقع قصد انتقال نداشته اند بلکه درپی ایجاد زمینه ای برای تضمین بازپرداخت ثمن معامله اولیه راجع به انتقال ملک ازجانب آقای ک. به خواندگان این دعوا برامده اند واما دلایل این استنباط نخست حقوق به عنوان یکی از دانش هایی که بر روابط حقوقی نظارت می کند وبه طور کلی موضوعی ذهنی واعتباری را به عنوان قلمروی خود دارد ابزاری مادی برای احراز وقایع درونی انسان وآنچه ایشان به عنوان خواسته واقعی قصد کرده اند را ندارد اما مطابق با قراین بیرونی وآنچه برای مثال درقرارداد درج می شود می تواند حقیقت اراده طرفین را استنباط کند در این مورد شرط اینکه سرقفلی برای سه سال واگذار شده ودراین سه سال خریدار هیچگونه انتقالی ندارد باید در پایان سه سال آن را به فروشنده منتقل کند و فروشنده نیز متعهد به این خرید شده است همگی نشان می دهد که طرفین قصد انتقال نداشته اند. دوم ازدیگرسو آقای … که سرقفلی ملک راخریده وبالطبع سرقفلی پیوست عقد اجاره وفقط برای مستاجر قابل تصور است .دریک قرارداد دیگر همان را به فروشنده اجاره داده است درحالیکه موضوع هردو عقد اجاره است واین تناقصی دیگر در این اعمال (ظاهراً )حقوقی است که وقوع یک عقد واقعی را افاده نمی کند. سوم با وجود آنچه دربند 1 راجع به اسقاط حقوق خریدار سرقفلی وایجاد تعهد برای فروشنده گفتیم وشروطی که درذیل قراردادها آمده وشرح آن در گردشکار ذکر شده به تحقیق این اسقاط حق ها درقالب شرط ، انتقال را از محتوا خالی می کند وشرطی به اصطلاح مخالف بامقتضای عقد توصیف می شود ازجهات یادشده دادگاه قرارداد منشا دعوا را صحیح نمی داند 3- اگر مطالب مذکور در بند 2راجع به سرنوشت عقد ودرواقع بی اعتباری آن را نپذیریم ومطابق اصل صحت بگوییم عقدی واقع شده وباید درپی توصیفی باشیم که منتهی به شناسایی صحت عقد باشد بازهم تردیدی وجود ندارد که این قرارداد یک عقد وانمود شده است یعنی قراردادی است که ظاهرش با اراده واقعی طرفین منطبق نیست درواقع طرفین درپی آن بوده اند که برای تضمین بازپرداخت ثمن قرارداد اولیه راجع به انتقال یک ملک ازجانب آقای ک. به خواندگان چنین تمهید پیچیده ای بیندیشد وظاهراً سرقفلی ازبدهکار به طلبکار منتقل شود مجدداً مبادله منقلب شود وآقای ک. درعین اینکه حقی معادل ثمن موضوع طلب خود دارد با عنوان صوری اجاره بها وجهی ازطرف خود دریافت دارد بااین توصیف عقدی حاوی تعهد آقای ح. حاج نبی به انتقال رسمی سرقفلی احراز نمی شود .نتیجه آنکه دادگاه براساس استدلالات 3 گانه که مورد دوم وسوم آن امری تخییری است و منشا دعوا را به عنوان عقدی موجد تعهد شناسایی نمی کند وبه استناد مواد 10 ،190 ،191 ،195 ،218 ،233 قانون مدنی و197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بربطلان دعوای خواهان صادر می نماید . درخصوص دعوای خواهان علیه خانم م. باعنایت به استرداد دعوا ازسوی وکیل محترم خواهان به استناد بند 2 ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر می شود. این تصمیم حضوری و20 روزپس از ابلاغ در دادگاه تجدید نظر استان تهران قابل تجدید نظرخواهی است. رئیس شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران - ه. ر. ن. رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظر خواهی م. الف.ز. به وکالت از آقای ن. ک. نسبت به دادنامه ی شماره ی 930997216100749 مورخ 1393/10/9 صادره از شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی ت. ن. خ. نسبت به خواسته ی نخستین مبنی بر الزام به تنظیم رسمی اجاره یک باب مغازه به شماره پلاک ثبتی 9387 فرعی از 3104 اصلی قطعه 13 واقع در بخش 12 تهران به انضمام خسارات دادرسی ، اصدار یافته است. نظر به دادخواست تجدیدنظر خواهی ، لوایح متبادله د. ا. م. ی از دادرسی و ب. ت. ب. این که بر دادنامه ی تجدیدنظر خواسته از جهت رعایت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی ، منقصتی مترتب نمی باشد زیرا در قسمت توضیحات سند عادی به عنوان مبایعه نامه مورخ 1390/5/17 قید به «سه سال»; آمده است که این قید دلالت بر عدم احراز قصد و اراده طرفین برای انعقاد عقد بیع به نحو واقعی دارد در نتیجه دادگاه دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را مطابق با مقررات قانونی و اصول و قواعد دادرسی تشخیص می دهد . از ناحیه ی ت. ن. خ. ،ادله و مدارک موجه و مستدلی که نقض دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید ،ابراز نگردید و تجدیدنظر خواهی با هیچ یک از جهات قانونی مقرر در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 انطباق ندارد. بنا به مراتب دادگاه با استناد به مواد 358و365 همان قانون ، ضمن رد تجدیدنظر خواهی ، دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار می نماید و اعلام می دارد رای صادره قطعی است. شعبه 8 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - مستشار و مستشار علی اکبر شریعت - عباس مؤذن فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اثر شرط انتقال مبیع به فروشنده در تاریخ 10 خرداد 1395، دادگاه بدوی به دعوای مطروحه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با ملکی در تهران رسیدگی نمود. این دادگاه با استناد به تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به این نتیجه رسید که انتقال سرقفلی می‌بایست به موجب سند رسمی صورت گیرد و بدین ترتیب، قرارداد عادی مورد نظر را فاقد اعتبار اعلام کرد. همچنین، به دلایل متعددی از جمله عدم وجود قصد واقعی طرفین برای انتقال سرقفلی و وجود تضاد در قراردادها، حکم به بطلان دعوی صادر گردید. در ادامه، در ارتباط با دعوای دیگری که منجر به استرداد دعوی شد، قرار رد دعوی صادر گردید. این تصمیم به تجدیدنظرخواهی منجر گردید که دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی مدارک و مستندات، دادنامه بدوی را تایید کرده و اعلام نمود که تجدیدنظرخواهی فاقد مستندات کافی برای نقض حکم است. در نتیجه، دادگاه تجدیدنظر حکم بدوی را تایید و قطعی اعلام کرد. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/03/10 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: هرگاه ضمن مبایعه نامه شرط شود که پس از مدت معین؛ خریدار مبیع را به فروشنده منتقل کند؛دلالت بر عدم قصد و اراده طرفین برای انعقاد عقد بیع به نحو واقعی دارد؛ بنابراین عقد مزبور موجد تکلیف به انجام تعهدات ناشی ازاراده ظاهری نخواهد بود. (قسمت دوم نکته بررسی شود) شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1393/10/09 در خصوص دعوای آقای ن. ک. با وکالت آقای م. الف.ز. علیه آقای ح. ح.ن مبنی بر الزام ایشان به تنظیم سند رسمی راجع به ملک واقع در پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی قطعه --- بخش --- تهران براساس مبانی مذکور در گردشکار ن. ب. ا. دادگاه درمقام رسیدگی به هر دعوا برفرض احراز شرایط شکلی استماع، ابتدا به ارزیابی رابطه حقوقی منشا دعوا می پردازد ودر مورد این پرونده عمل حقوقی موسوم به قرارداد عادی انتقال سرقفلی که در مورد آن ایراداتی چند وجود دارد: 1 - مطابق حکم صریح قانون (تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 ) انتقال سرقفلی به موجب سند رسمی محقق می‌شود و این دادگاه بنا به ملاحظات نظم عمومی سند رسمی را رکن انتقال می داند نه شرط اثبات. تسامح رویه قضایی در پذیرش قولنامه های عادی انتقال املاک یادشده نباید تکرار شود وازاین رو ترتیب اثر دادن به چنین انتقالی مغایر با قاعده یادشده است. 2 - همانگونه که محتویات اسناد پیوست دادخواست نیزتایید می کند وخوانده هم در دفاعیات خود آورده است طرفین درواقع قصد انتقال نداشته اند بلکه درپی ایجاد زمینه ای برای تضمین بازپرداخت ثمن معامله اولیه راجع به انتقال ملک ازجانب آقای ک. به خواندگان این دعوا برامده اند واما دلایل این استنباط نخست حقوق به عنوان یکی از دانش هایی که بر روابط حقوقی نظارت می کند وبه طور کلی موضوعی ذهنی واعتباری را به عنوان قلمروی خود دارد ابزاری مادی برای احراز وقایع درونی انسان وآنچه ایشان به عنوان خواسته واقعی قصد کرده اند را ندارد اما مطابق با قراین بیرونی وآنچه برای مثال درقرارداد درج می‌شود می‌تواند حقیقت اراده طرفین را استنباط کند در این مورد شرط اینکه سرقفلی برای سه سال واگذار شده ودراین سه سال خریدار هیچگونه انتقالی ندارد باید در پایان سه سال آن را به فروشنده منتقل کند و فروشنده نیز متعهد به این خرید شده است همگی نشان می دهد که طرفین قصد انتقال نداشته اند. دوم ازدیگرسو آقای … که سرقفلی ملک راخریده وبالطبع سرقفلی پیوست عقد اجاره وفقط برای مستاجر قابل تصور است.دریک قرارداد دیگر همان را به فروشنده اجاره داده است درحالی که موضوع هردو عقد اجاره است واین تناقصی دیگر در این اعمال (ظاهرا)حقوقی است که وقوع یک عقد واقعی را افاده نمی کند. سوم با وجود آنچه دربند 1 راجع به اسقاط حقوق خریدار سرقفلی وایجاد تعهد برای فروشنده گفتیم وشروطی که درذیل قراردادها آمده وشرح آن در گردشکار ذکر شده به تحقیق این اسقاط حق ها درقالب شرط، انتقال را از محتوا خالی می کند وشرطی به اصطلاح مخالف بامقتضای عقد توصیف می‌شود ازجهات یادشده دادگاه قرارداد منشا دعوا را صحیح نمی داند 3 - اگر مطالب مذکور در بند 2 راجع به سرنوشت عقد ودرواقع بی اعتباری آن را نپذیریم ومطابق اصل صحت بگوییم عقدی واقع شده وباید درپی توصیفی باشیم که منتهی به شناسایی صحت عقد باشد بازهم تردیدی وجود ندارد که این قرارداد یک عقد وانمود شده است یعنی قراردادی است که ظاهرش با اراده واقعی طرفین منطبق نیست درواقع طرفین درپی آن بوده اند که برای تضمین بازپرداخت ثمن قرارداد اولیه راجع به انتقال یک ملک ازجانب آقای ک. به خواندگان چنین تمهید پیچیده ای بیندیشد وظاهرا سرقفلی ازبدهکار به طلبکار منتقل شود مجددا مبادله منقلب شود وآقای ک. درعین اینکه حقی معادل ثمن موضوع طلب خود دارد با عنوان صوری اجاره بها وجهی ازطرف خود دریافت دارد بااین توصیف عقدی حاوی تعهد آقای ح. حاج نبی به انتقال رسمی سرقفلی احراز نمی شود.نتیجه آنکه دادگاه براساس استدلالات 3 گانه که مورد دوم وسوم آن امری تخییری است و منشا دعوا را به عنوان عقدی موجد تعهد شناسایی نمی کند وبه استناد مواد 10 ، 190 ، 191 ، 195 ، 218 ، 233 قانون مدنی و 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بربطلان دعوای خواهان صادر می‌نماید. در خصوص دعوای خواهان علیه خانم م. باعنایت به استرداد دعوا ازسوی وکیل محترم خواهان به استناد بند 2 ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر می‌شود. این تصمیم حضوری و 20 روزپس از ابلاغ در دادگاه تجدید نظر استان تهران قابل تجدید نظرخواهی است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - ه. ر. ن. رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/03/10 در خصوص تجدیدنظر خواهی م. الف.ز. به وکالت از آقای ن. ک. نسبت به دادنامه ی شماره ی 930997216100749 مورخ 1393/10/09 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی ت. ن. خ. نسبت به خواسته ی نخستین مبنی بر الزام به تنظیم رسمی اجاره یک باب مغازه به شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی قطعه --- واقع در بخش --- تهران به انضمام خسارات دادرسی، اصدار یافته است. نظر به دادخواست تجدیدنظر خواهی، لوایح متبادله د. ا. م. ی از دادرسی و ب. ت. ب. این که بر دادنامه ی تجدیدنظر خواسته از جهت رعایت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی، منقصتی مترتب نمی‌باشد زیرا در قسمت توضیحات سند عادی به عنوان مبایعه نامه مورخ 1390/05/17 قید به «سه سال»; آمده است که این قید دلالت بر عدم احراز قصد و اراده طرفین برای انعقاد عقد بیع به نحو واقعی دارد در نتیجه دادگاه دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را مطابق با مقررات قانونی و اصول و قواعد دادرسی تشخیص می دهد. از ناحیه ی ت. ن. خ. ،ادله و مدارک موجه و مستدلی که نقض دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید ،ابراز نگردید و تجدیدنظر خواهی با هیچ یک از جهات قانونی مقرر در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 انطباق ندارد. بنا به مراتب دادگاه با استناد به مواد 358 و 365 همان قانون، ضمن رد تجدیدنظر خواهی، دادنامه ی تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار می‌نماید و اعلام می‌دارد رای صادره قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار علی اکبر شریعت - عباس موذن