اسقاط خیار غبن در عقد بیع

رأی دادگاه بدوی گردشکار در این پرونده آقای م.و. با وکالت آقای ح.ل. به طرفیت آقای م.ض. دعوایی به خواسته الزام خوانده به اخذ پایان کار صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه از پلاک ثبتی 5539/52 قطعه 181 طبق مبایعه نامه مورخ 9/2/91 م. ب. 51 میلیون ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی تقدیم که پس از تشکیل جلسه اول دادرسی و استناد خوانده به پرونده استنادی شعبه ششم حقوقی، قرار رسیدگی تومان در خصوص دعوی آقای م.ض. به وکالت آقای د.ر. به طرفیت آقای م.و. به خواسته تأیید و تنفیذ فسخ عقد بیع مورخ 9/2/92 به شماره 48283 به علت غبن فاحش م. ب. 51 میلیون به انضمام کلیه خسارات قانونی صادر و وکیل آقای م.ض. در شرح دعوی خود اظهار داشته که وکیل وی مالک ملک موصوف که یک قطعه زمین با بنای احداثی است م. ب. که به موجب مبایعه نامه عادی یک باب مغازه به مساحت 18 مترمربع را به خوانده منتقل نموده است و چون ثمن معامله مبلغ 000/500/57 تومان بوده است و طبق نظریه کارشناس تأمین دلیل ارزش مبیع 000/000/99 تومان م. ب. و موکل دچار غبن افحش شده است و طبق ماده 416 تقاضای فسخ معامله را نموده است خ. د. م. دفاع اظهار داشته که اولاً خواهان طبق بند 6 ماده 6 قرارداد کلیه خسارات ازجمله خیار غبن ر. ا. خ. ساقط نموده است و نظریه کارشناسی نیز موردقبول نیست و تقاضای افزایش خواسته به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهنی را نموده است که چون خارج از فرجه قانونی جلسه اول دادرسی مطرح شده است موردقبول واقع نشده است دادگاه با عنایت به محتویات پرونده با اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل اتخاذ تصمیم می نماید. ن. ب. ا. طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-416-a_0815110236063">ماده 416 قانون مدنی</a> چنانچه هر یک از متعاملین در معامله غبن فاحش داشته باشد می تواند معامله را فسخ نماید و غبن نیز طبق ماده 417 از همان قانون در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد و ن. ب. ا. خواهان دعوی فسخ طبق بند 6 ماده 6 قرارداد، کلیه خیارات ازجمله خیار غبن ر. ا. خ. ساقط نموده است و ن. ب. ا. استناد وکیل خواهان به غبن افحش نیز فاقد محمل قانونی م. ب. چه اینکه آنچه در قانون به عنوان خیار غبن برای طرفین معامله در نظر گرفته شده است غبن فاحش م. ب. و حسب عرف و رویه قضایی تفاوت قیمت واقعی با قراردادی چنانچه بیشتر از 25 درصد باشد حق فسخ به جهت غبن محقق می گردد و در مانحن فیه خواهان این حق ر. ا. خ. اسقاط نموده است و استناد به غبن افحش که در واقع حکایت از تفاوت قیمت واقعی و قراردادی بیشتر از غبن فاحش م. ب. نوعی ایراد به شرایط اساسی معامله م. ب. که حکایت عدم قصد و رضای معاملی و یا معین نبودن مورد معامله دارد که نتیجه آن برفرض تحقق موجب بطلان معامله خواهد شد نه ایجاد حق فسخ لذا دعوی خواهان دعوی فسخ را غیرثابت تشخیص مستنداً به مواد 194-198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ صادر و اعلام می گردد و در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ن. ب. ا. حسب جوابیه استعلام ثبتی که به شماره 1627 مورخ 16/6/92 به پیوست است ملک موصوف در رهن بانک مسکن قرار دارد و ن. ب. ا. دعوی اضافی خواهان دعوی تنظیم سند به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهن علاوه به اینکه خارج از جلسه اول دادرسی مطرح شده است و قابلیت پذیرش را طبق مفاد ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی ندارد ب. ت. ب. اینکه دعوی به عنوان یک نهاد حقوقی در تاریخ تقدیم دادخواست می بایست کامل و قابل استماع باشد و تکمیل دادخواست بعد از تقدیم آن با تقدیم دعوی دیگر، نمی تواند نقص دعوی اولیه را مرتفع نماید و ن. ب. ا. پذیرش خواسته خواهان در وضع موجود منافی حقوق مرتهن م. ب. لذا مستنداً به <a class="artref" href="/ماده/ماده-793-a_0815110236440">ماده 793 قانون مدنی</a> و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صادر و اعلام می گردد رأی صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضانژاد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای د.ر. به وکالت از ت. ن. خ. آقای م.ض. به طرفیت ت. ن. خ. آقای م.و. و نسبت به بخشی از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 00909 مورخ 16/8/92 شعبه 5 محترم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که در بخش معترضٌ عنه بر صدور حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ عقد بیع موضوع قرارداد عادی بیع شماره 48283 مورخ 9/2/91 و به علت ادعای غبن فاحش (افحش) و با احتساب کلیه خسارات قانونی مطروحه طی دادخواست مورخ 5/3/92 و از سوی آقای د.ر. به وکالت از خواهان آقای م.ض. اشعار داشته، با هیچ یک از شقوق مقررات قانونی موضوع ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقتی نداشته و مشروح لایحه تجدیدنظرخواهی نیز متضمن جهت یا جهات قانونی نقض نبوده و مفاد آنکه فاقد تقید به هرگونه ادله شرعیه یا قانونیه است مؤثر در مقام نقض نمی باشد همچنین بر نحوه رسیدگی مرجع محترم نخستین و استدلال و استنباط قضایی مربوطه در این بخش از دادنامه خدشه و منقصتی وارد نیست و دادنامه مطابق موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده اصدار یافته و درمجموع دلیلی شرعی با قانونی بر نقض آن تقدیم و ارائه نگردیده زیرا: اولاً: قرارداد بیع ادعایی در تاریخ 9/2/92 فی مابین طرفین منعقد گردیده و سپس ب. ت. ب. نوسانات شدید اقتصادی در سال مذکور، ت. ن. خ. طی درخواست موضوع پرونده کلاسه 91/4/1711 شعبه چهارم شورای حل اختلاف اسلامشهر و با گذشت مدت زمان طولانی از عقد یادشده، تقاضای تأمین دلیل نموده که منجر به نظریه شماره 320 مورخ 23/12/91 آقای غ.ش. مبنی بر ارزش و قیمت مبیع موضوع قرارداد یادشده در اردیبهشت ماه سال 91 به میزان 000/000/990 ریال گردیده، سپس مشارٌالیه با گذشت مدت زمان طولانی دیگر از زمان تحصیل نظریه کارشناسی و با آسودگی خاطر در تاریخ 18/1/92 مبادرت به تنظیم اظهارنامه شماره 54 مورخ 18/1/92 و خطاب به آقای م.و. مبنی بر اعلام فسخ قرارداد 9/2/1391 نموده که زمان طولانی سپری شده از تاریخ اطلاع از نظریه کارشناسی یادشده تا تاریخ 18/1/92، اقدام فوری در اعمال خیار غبن (با فرض امکان اعمال آن) را منتفی می سازد زیرا مطابق مقررات قانونی موضوع <a class="artref" href="/ماده/ماده-420-a_0815110236067">ماده 420 قانون مدنی</a>، اعمال خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و این در حالی است که پس از اعلام نظریه کارشناسی صدرالذکر، مدعی غبن با خیال آسوده و احتمالاً برگزاری مراسم عید سال نو و استفاده از تعطیلات نوروزی سپس در تاریخ 18/1/92 مبادرت به اعلام مراتب فسخ قرارداد یادشده به ت. ن. خ. نموده که اعلام اراده مشارٌالیه در اعمال فسخ قرارداد مرقوم، مقید به فوریت نگردیده و از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع و غیرقابل م. ب.. ثانیاً: مطابق بند 6-6 ذیل ماده 6 قرارداد صدرالاشعار و براساس حاکمیت مطلق ارادی طرفین متبایعین، کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به استثناء خیار تدلیس، اسقاط گردیده و مطابق مقرره یادشده مطلق غبن اعم از فاحش و یا افحش یا حتی فحشاء و از هر درجه که باشد ساقط گردیده فلذا دعوی بدوی از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی بوده بناء علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر، اعتراض ابرازی بلاجهت و بلادلیل مطروحه وارد و موجه ندانسته و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی مطروحه، درنتیجه دادنامه معترضٌ عنه تجدیدنظر خواسته را تأیید و استوار می نماید. رأی دادگاه قطعی است. مستشاران شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طاهری ـ موحدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اسقاط خیار غبن در عقد بیع در این پرونده، خواسته‌ای به منظور الزام خوانده به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه به ارزش 51 میلیون ریال بر اساس مبایعه‌نامه‌ای مورخ 9/2/91 مطرح گردیده است. خوانده به استناد فسخ عقد بیع به دلیل غبن فاحش، ادعایی معادل 57,500,000 تومان را مطرح کرده و مدعی است که ارزش واقعی ملک 99,000,000 تومان م. ب.. در دفاعیات، خوانده به بند 6 ماده 6 قرارداد اشاره کرده و ادعا نموده که خواهان تمامی خیارات، از جمله خیار غبن ر. ا. خ. سلب کرده است. &lt;br&gt;دادگاه بدوی با استناد به مواد 416 و 417 قانون مدنی و همچنین مواد 194 و 198 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص داده و حکم به بطلان دعوی تایید فسخ صادر نمود. همچنین، به دلیل وجود رهن بر ملک، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را غیر قابل استماع اعلام کرد. &lt;br&gt;تجدیدنظرخواهی نسبت به این حکم مطرح گردید، اما دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده 348 قانون آیین دادرسی، اعتراض را بلاجهت دانسته و دادنامه بدوی را تایید کرد. رای دادگاه تجدیدنظر قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/12/03 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: براساس حاکمیت مطلق اراده طرفین، چنانچه متبایعین کلیه خیارات ازجمله خیار غبن را اسقاط نمایند، مطابق این شرط مطلق غبن از هر درجه که باشد اعم از فاحش و یا افحش ساقط می‌شود. در این پرونده آقای م.و. با وکالت آقای ح.ل. به طرفیت آقای م.ض. دعوایی به خواسته الزام خوانده به اخذ پایان کار صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه از پلاک ثبتی --- قطعه --- طبق مبایعه نامه مورخ 9/2/91 م. ب. 51 میلیون ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی تقدیم که پس از تشکیل جلسه اول دادرسی و استناد خوانده به پرونده استنادی شعبه ششم حقوقی، قرار رسیدگی تومان در خصوص دعوی آقای م.ض. به وکالت آقای د.ر. به طرفیت آقای م.و. به خواسته تایید و تنفیذ فسخ عقد بیع مورخ 9/2/92 به شماره 48283 به علت غبن فاحش م. ب. 51 میلیون به انضمام کلیه خسارات قانونی صادر و وکیل آقای م.ض. در شرح دعوی خود اظهار داشته که وکیل وی مالک ملک موصوف که یک قطعه زمین با بنای احداثی است م. ب. که به موجب مبایعه نامه عادی یک باب مغازه به مساحت 18 مترمربع را به خوانده منتقل نموده است و چون ثمن معامله مبلغ 57/500/000 تومان بوده است و طبق نظریه کارشناس تامین دلیل ارزش مبیع 99/000/000 تومان م. ب. و موکل دچار غبن افحش شده است و طبق ماده 416 تقاضای فسخ معامله را نموده است خ. د. م. دفاع اظهار داشته که اولا خواهان طبق بند 6 ماده 6 قرارداد کلیه خسارات ازجمله خیار غبن ر. ا. خ. ساقط نموده است و نظریه کارشناسی نیز موردقبول نیست و تقاضای افزایش خواسته به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهنی را نموده است که چون خارج از فرجه قانونی جلسه اول دادرسی مطرح شده است موردقبول واقع نشده است دادگاه با عنایت به محتویات پرونده با اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل اتخاذ تصمیم می‌نماید. ن. ب. ا. طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-416-a_0815110236063">ماده 416 قانون مدنی</a> چنانچه هر یک از متعاملین در معامله غبن فاحش داشته باشد می‌تواند معامله را فسخ نماید و غبن نیز طبق ماده 417 از همان قانون در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد و ن. ب. ا. خواهان دعوی فسخ طبق بند 6 ماده 6 قرارداد، کلیه خیارات ازجمله خیار غبن ر. ا. خ. ساقط نموده است و ن. ب. ا. استناد وکیل خواهان به غبن افحش نیز فاقد محمل قانونی م. ب. چه اینکه آنچه در قانون به عنوان خیار غبن برای طرفین معامله در نظر گرفته شده است غبن فاحش م. ب. و حسب عرف و رویه قضایی تفاوت قیمت واقعی با قراردادی چنانچه بیشتر از 25 درصد باشد حق فسخ به جهت غبن محقق می‌گردد و در مانحن فیه خواهان این حق ر. ا. خ. اسقاط نموده است و استناد به غبن افحش که در واقع حکایت از تفاوت قیمت واقعی و قراردادی بیشتر از غبن فاحش م. ب. نوعی ایراد به شرایط اساسی معامله م. ب. که حکایت عدم قصد و رضای معاملی و یا معین نبودن مورد معامله دارد که نتیجه آن برفرض تحقق موجب بطلان معامله خواهد شد نه ایجاد حق فسخ لذا دعوی خواهان دعوی فسخ را غیرثابت تشخیص مستندا به مواد 194 - 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی تایید فسخ صادر و اعلام می‌گردد و در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ن. ب. ا. حسب جوابیه استعلام ثبتی که به شماره 1627 مورخ 16/6/92 به پیوست است ملک موصوف در رهن بانک مسکن قرار دارد و ن. ب. ا. دعوی اضافی خواهان دعوی تنظیم سند به خواسته فک رهن و ابطال سند رسمی رهن علاوه به اینکه خارج از جلسه اول دادرسی مطرح شده است و قابلیت پذیرش را طبق مفاد ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی ندارد ب. ت. ب. اینکه دعوی به عنوان یک نهاد حقوقی در تاریخ تقدیم دادخواست می‌بایست کامل و قابل استماع باشد و تکمیل دادخواست بعد از تقدیم آن با تقدیم دعوی دیگر، نمی تواند نقص دعوی اولیه را مرتفع نماید و ن. ب. ا. پذیرش خواسته خواهان در وضع موجود منافی حقوق مرتهن م. ب. لذا مستندا به <a class="artref" href="/ماده/ماده-793-a_0815110236440">ماده 793 قانون مدنی</a> و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صادر و اعلام می‌گردد رای صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر - رضانژاد رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای د.ر. به وکالت از ت. ن. خ. آقای م.ض. به طرفیت ت. ن. خ. آقای م.و. و نسبت به بخشی از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 00909 مورخ 16/8/92 شعبه --- محترم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که در بخش معترضٌ عنه بر صدور حکم به بطلان دعوی تایید فسخ عقد بیع موضوع قرارداد عادی بیع شماره 48283 مورخ 9/2/91 و به علت ادعای غبن فاحش (افحش) و با احتساب کلیه خسارات قانونی مطروحه طی دادخواست مورخ 5/3/92 و از سوی آقای د.ر. به وکالت از خواهان آقای م.ض. اشعار داشته، با هیچ یک از شقوق مقررات قانونی موضوع ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقتی نداشته و مشروح لایحه تجدیدنظرخواهی نیز متضمن جهت یا جهات قانونی نقض نبوده و مفاد آنکه فاقد تقید به هرگونه ادله شرعیه یا قانونیه است موثر در مقام نقض نمی‌باشد همچنین بر نحوه رسیدگی مرجع محترم نخستین و استدلال و استنباط قضایی مربوطه در این بخش از دادنامه خدشه و منقصتی وارد نیست و دادنامه مطابق موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده اصدار یافته و درمجموع دلیلی شرعی با قانونی بر نقض آن تقدیم و ارائه نگردیده زیرا: اولا: قرارداد بیع ادعایی در تاریخ 9/2/92 فی مابین طرفین منعقد گردیده و سپس ب. ت. ب. نوسانات شدید اقتصادی در سال مذکور، ت. ن. خ. طی درخواست موضوع پرونده کلاسه --- /91 شعبه چهارم شورای حل اختلاف اسلامشهر و با گذشت مدت زمان طولانی از عقد یادشده، تقاضای تامین دلیل نموده که منجر به نظریه شماره 320 مورخ 23/12/91 آقای غ.ش. مبنی بر ارزش و قیمت مبیع موضوع قرارداد یادشده در اردیبهشت ماه سال 91 به میزان 990/000/000 ریال گردیده، سپس مشارٌالیه با گذشت مدت زمان طولانی دیگر از زمان تحصیل نظریه کارشناسی و با آسودگی خاطر در تاریخ 18/1/92 مبادرت به تنظیم اظهارنامه شماره 54 مورخ 18/1/92 و خطاب به آقای م.و. مبنی بر اعلام فسخ قرارداد 1391/02/09 نموده که زمان طولانی سپری شده از تاریخ اطلاع از نظریه کارشناسی یادشده تا تاریخ 18/1/92 ، اقدام فوری در اعمال خیار غبن (با فرض امکان اعمال آن) را منتفی می‌سازد زیرا مطابق مقررات قانونی موضوع <a class="artref" href="/ماده/ماده-420-a_0815110236067">ماده 420 قانون مدنی</a>، اعمال خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و این در حالی است که پس از اعلام نظریه کارشناسی صدرالذکر، مدعی غبن با خیال آسوده و احتمالا برگزاری مراسم عید سال نو و استفاده از تعطیلات نوروزی سپس در تاریخ 18/1/92 مبادرت به اعلام مراتب فسخ قرارداد یادشده به ت. ن. خ. نموده که اعلام اراده مشارٌالیه در اعمال فسخ قرارداد مرقوم، مقید به فوریت نگردیده و از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع و غیرقابل م. ب.. ثانیا: مطابق بند 6 - 6 ذیل ماده 6 قرارداد صدرالاشعار و براساس حاکمیت مطلق ارادی طرفین متبایعین، کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به استثناء خیار تدلیس، اسقاط گردیده و مطابق مقرره یادشده مطلق غبن اعم از فاحش و یا افحش یا حتی فحشاء و از هر درجه که باشد ساقط گردیده فلذا دعوی بدوی از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی بوده بناء علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر، اعتراض ابرازی بلاجهت و بلادلیل مطروحه وارد و موجه ندانسته و مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی مطروحه، درنتیجه دادنامه معترضٌ عنه تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار می‌نماید. رای دادگاه قطعی است. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران