حق استفاده از مشاعات آپارتمان

حق استفاده از مشاعات آپارتمان خ. م.: موضوع این پرونده شامل چندین دعوی مرتبط با خلع ید، مطالبه اجرت المثل، جبران خسارات ناشی از تصرف غیرقانونی و ابطال مبایعه‌نامه م. ب.. در دعوی اصلی، خ. ه. درخواست خلع ید از مشاعات واقع در طبقه زیرزمین و حیاط، به همراه مطالبه خسارات ناشی از تصرفات خواندگان و هزینه‌های دادرسی را مطرح کردند. دادگاه بدوی پس از بررسی مدارک و مستندات، مالکیت خ. ه. را بر اساس اسناد مالکیت و قوانین مربوطه، از جمله ماده 22 قانون ثبت و مواد 2 و 3 قانون تملک آپارتمان‌ها تایید کرد و تصرفات خواندگان را مغایر با حقوق مالکانه تشخیص داد. همچنین، دادگاه به این نتیجه رسید که توافقات مالکین بر مشاعات نمی‌تواند حقوق مالکین جدید را سلب کند و به همین دلیل، خواندگان را به خلع ید و پرداخت خسارات محکوم کرد. در خصوص دعوی ابطال مبایعه‌نامه، دادگاه نیز بر اساس مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، آن را قابل اجابت دانسته و خواندگان را به استرداد ثمن معامله و پرداخت خسارات ملزم کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید صحت دادنامه بدوی، درخواست تجدیدنظرخواهی را رد کرده و بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم اولیه را تایید نمود. این رای قطعی بوده و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی نیست. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/04/04 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: حق استفاده از مشاعات، جزء حقوق ثابتی است که به موجب قانون ایجاد شده و بدون مجوز قانونی قابل زوال یا سلب از صاحب حق نیست. بدین ترتیب، توافق مالکین بر استفاده انحصاری یکی از آن ها از مشاعات، ماهیتا واگذاری حق انتفاع نیست بلکه اذن در انتفاع تلقی و قابل رجوع است. همچنین توافق مالکین سابق بر استفاده انحصاری یکی از آن ها از مشاعات، قابل تحمیل به مالکین جدید نیست. رای دادگاه بدوی با التفات به کلیه اوراق و رسیدگی های به عمل آمده موارد معنونه دعاوی اقامه شده وکلای طرفین در پرونده محاکماتی امر چنین است 1 - دعوی اصلی که موضوعا عبارتند از الف) خلع ید از بخش های ملکی واقع در طبقه زیرزمین و حیاط ثبتی شماره 4705 واقع در بخش هشت تهران. ب: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس. ج: جبران خسارات ناشی از عیوب و نواقص احتمالی واردشده به بخش های مغصوب. د: مطالبه خسارات دادرسی. 2 - دعوی طاری دایر بر جلب ثالث که اجمالا به خواسته های جزء اول و سوم و چهارم و به علاوه مطالبه اجور ایام تصرف با جلب نظر کارشناس مطرح شده در دعوی اصلی. 3 - دعوی پرونده کلاسه --- که موضوعا عبارت است از ابطال مبایعه نامه مورخ 6/5/84 و استرداد ثمن معامله 4 - دادگاه در مقام رسیدگی بدوا پرونده محاکماتی به کلاسه --- /285 مطروحه در شعبه سی ودوم دادگاه عمومی تهران را که مورد استناد صحابه دعوی قرارگرفته با اختیارات حاصله از ماده 215 قانون آیین دادرسی از مرجع یادشده مطالبه نموده و پس از استخراج و انعکاس خلاصه مفید آن در پرونده کار این شعبه موضوع را با ماده 103 همان قانون انطباق داده و آن را به نظر سرپرست محترم مجتمع رسانده که با نظر موافق جهت رسیدگی توامان به این شعبه ارجاع شد و متعاقب آن دادگاه قرار رسیدگی توامان پرونده های محاکماتی را صادر کرده سپس با تشکیل جلسات متعدد دادرسی به دلایل طرفین وکلای شان رسیدگی نموده و به اسناد و مدارک آن ها توجه کرده و با استماع اظهارات و مدافعاتشان به شرح لوایح ابرازی و توضیحات بعدی شان در جلسات دادرسی و تحصیل نظریه کارشناس در رشته امور ثبتی مراتب ذیل را مدنظر قرار می دهد. اولا: مالکیت خواهان های دعوی اصلی برابر تصاویر اسناد مالکیت و صورت مجلس تفکیکی پیوست عرض حال تسلیمی در قسمت های اختصاصی و اشتراکی بنا به حکومت آمره ماده 22 قانون ثبت و مواد 2 و 3 قانون تملک آپارتمان ها مفروغ عنه م. ب. ثانیا: سیستم حقوقی ایران انتقال مشاعات را برابر همین قانون در موادی موردپذیرش قرار داده اما آن را مقید به شروطی نموده است بر مبنای قانون مذکور اصل این است که انتقال مشاعات به نحو استقلال ممنوع م. ب. و فلسفه این اصل صرفا به منظور حفظ حقوق مالکین در مشاعات م. ب. که در نتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه در اعمال و اجرای این مقررات معلوم و مشخص شود که احدی از مالکین بدون هیچ گونه توافقی از مشاعات استفاده انحصاری می‌نماید در این صورت هر یک از مالکین حق اعمال مالکیت خ. ر. ب. هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند برابر مقررات قانونی خواهد داشت ازاین رو انتقال مشاعات در صورتی امکان پذیر و دارای اعتبار تلقی می‌گردد که کلیه مالکین این حق ر. ا. خ. سلب نموده باشند بنابراین برفرض وجود توافق مالکین بر استفاده انحصاری دیگر مالک از مشاعات این امر موجب سلب مالکیت آن ها و مالکین بعدی از مشاعات یادشده نبوده زیرا این توافقات فقط ازنظر قانونی نسبت به همان مالکین معتبر بوده و نسبت به مالکین جدید اعتباری ندارد و مالکین بعدی به تبع انتقال مالکیت اختصاصی به آن ها قهرا به قدرالسهم خود در قسمت های مشاعی نیز مالکیت بر عین و منفعت دارند به همین دلیل توافقات مالکین نسبت به مشاعات قابل تحمیل به مالکین جدید نبوده مگر اینکه آن ها نیز این اذن و اجازه را به وی بدهند یا حق استفاده ر. ا. خ. سلب نماید چرا که ماهیت این توافقات از حیث حقوقی واگذاری حق انتفاع نبوده بلکه اذن در انتفاع و قابل رجوع است (ماده 108 قانون مدنی) بدین ترتیب هرگونه توافقی که باعث مخل حقوق دیگر مالکین گردد و باعث شود که اشخاص دیگر وارد بر روابط حقوقی و یا قانونی آنان شود و حقی در مال مشاعی برای وی برقرار گردد چون برخلاف قوانین آمره است اعتباری ندارد به عبارت دیگر حقوق ثابته رای که به موجب قانون ایجادشده قابل زوال نبوده و نمی توان بدون مجوز قانونی آن را از صاحب حق سلب نموده ازاین رو انتقال حق مسقط حق مالکیت نمی‌باشد و حقوق ثابته را از بین نمی برد درنتیجه سلب حق و با تغییر آن بدون مجوز قانون گذار فاقد اعتبار است و در واقع ترجیحی بلا مرجح است که محمل قانونی ندارد بدین استدلال چون توافقات انجام شده به منزله اعمالی حقی است که موجب اضرار ب. غ. شده و طبق اصل 40 قانون اساسی مجاز نمی‌باشد نتیجتا در مغایرت کامل با حقوق مالکانه م. ب. زیرا وجود درب جداگانه برای تردد خواندگان و عدم وجود راهی از حیاط برای مالکین جهت تردد و ضرورت ورود آن ها به مشاعات ورود وقت و بی وقت خواندگان به محوطه مشاعی به مصداق روشنی از اضرار ب. غ. است که مطابق قرارداد لاضرر و نفی حرج از حیث شرعی و قانونی مجاز نمی‌باشد بنابراین چون تصرفات خواندگان در مشاعات موضوع بحث به حکایت صورت مجلس تفکیکی و نظریه تحصیلی کارشناس در انسداد و مقفول نمودن مشاعات در مغایرت کامل با حقوق مالکانه مالکین بر مشاعات م. ب. و صرف مقفول نمودن مشاعات کافی برای تحقق عنوان غصب م. ب. بدین ترتیب عملا مانع تصرفات مشاعی مالکین شده اند و موضوع با ماده 308 قانون مدنی انطباق دارد. ثالثا: بر مبنای آنچه که فوقا اشارت گردیده یک اصل کلی در مسائل حقوقی بیان داشته نهی موجب فساد است یعنی اعمالی که نهی شده اگر تحقق یابند باطل هستند و بر عمل باطل اثری مترتب نیست بنابراین آنچه که از مباحث اوامر و مستقلات عقلیه از اصل مذکور استنباط می‌گردد این است که نهی در عبادت موجب فساد است ولی در معاملات که در مقابل عبادت قرار می‌گیرد باید قائل به تفکیک شد گاهی نهی به ماهیت یک شی یا لزوم شرطی در معاملات تعلق می‌گیرد که قطعا دلالت بر فساد دارد و نهی دیگر که خود دو حالت دارد گاهی نهی تعلق می‌گیرد به ذات سبب که علما نظر داده اند این نهی مقتضی فساد معامله نیست و حالت دوم نهی تعلق می‌گیرد به ذات مسبب که معامله در این حالت فاسد است و چون در مانحن فیه مطابق مواد 2 و 3 از قانون مورد بحث مقنن مالکین را از هرگونه انتقال مشاعات به نحو استقلال منع کرده است و برای جلوگیری از سوءاستفاده و قدرت مالکین مشاعی این اصل مورد مبغوضیت قانون گذار قرارگرفته در این حالت نهی تعلق می‌گیرد به ذات مسبب این دسته از توافقات که مالکین ممنوع از انتقال مشاعات هستند که در قانون تملک آپارتمان ها و باید از آن ها یاد برد با ذکر این مقدمه چون احکام مقرر در قانون موضوع بحث جنبه امری و تکلیفی دارد ازاین رو توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است بر این اساس قرارداد مورد بحث که مغایر با قانون مذکور تنظیم شده از نظر این محکمه نمی تواند اثر قانونی داشته باشد در نتیجه با اعمال احکام مقرر و رعایت اصل یادشده خواندگان در مشاعات مالکیتی نداشته و با تثبیت مالکیت مالکین و مشخص شدن این موضوع که خواندگان فاقد هرگونه حقی در مشاعات هستند ممنوعیت معامله و نقل وانتقال آن محرز بوده و نتیجتا با تمسک به ممنوعیت معامله نسبت به مشاعات و اعمال مقررات همان قانون و با مشخص شدن وضعیت مالکیت مالکین بر رقبه مشاعات تثبیت مالکیت آن ها محملی بر تصرفات خواندگان نبوده و بدین اعتبار فساد متوجه معامله انجام شده است ازاین رو موجبی برای بقاء ثمن مورد معامله در ید خ. ه. (آقایان 1 - الف.الف. 2 - عباس الف. 3 - ح.س. 4 - م.ک.) وکیل آن ها نبوده و درنتیجه ملزم به استرداد ثمن به خواهان های پرونده کلا سه 90/835 م. ب.. رابعا: قطع نظر از اینکه اداره ثبت اسناد و املاک مطابق بخشنامه شماره 1/41/23609 مورخ 28/8/73 مکلف بوده در صورت مجلس تفکیکی تعداد پارکینگ های مجتمع مورد دعوی را مشخص و در صورت عدم تکافوی آن ها واحدهای بدون پارکینگ را معین نماید که این گونه عمل نکرده است معذالک ازآنجاکه خواهان های یادشده ( 1 - الف.الف. 2 - ع.الف. 3 - ح.س. 4 - م.) علی رغم تصریح در صورت مجلس تفکیکی به اینکه پارکینگ ها به نحو استقلال قابل انتقال نیستند باوجود این ممنوعیت به موجب وکالت نامه شماره 122164 مورخ 1374/12/19 تنظیمی در دفترخانه شماره... تهران به آقای ع.ن. وکالت داده اند که نسبت به انتقال پارکینگ ها اقدام نماید که چون وکیل در راستای عمل به مورد وکالت اقدام به واگذاری مشاعات نموده در واقع خواهان های مذکور اقدام علیه خود کرده اند و طبق قاعده اقدام زیان ناشی از عمل خویش را باید تحمل نمایند. خامسا: علی الاصول عناوین اجرت المثل و اجور و خسارات از حیث ماهیت و آثار متفاوت می‌باشند اجرت المثل عنوانا ویژه موردی است که فی مابین متصرف و مالکین هیچ گونه رابطه حقوقی و قراردادی و قانونی وجود ندارد و برعکس اجور متضمن رابطه حقوقی صحیح فی مابین طرفین م. ب. و خسارت ممکن است ناشی از سبب قراردادی یا الزامات خارج از قرارداد باشد بنابراین چون خ. ه. توجه کافی وافی به معانی حقوقی و تفاوت این عناوین قانونی (مطالبه اجرت المثل و اجور و خسارات) نداشته اند و بدون توجه به آثار و ماهیتشان آنان را مترادف یکدیگر تلقی کرده اند این امر نشان از تردید آن ها نسبت به تطبیق عمل خواندگان با عناوین موردنظر را دارد و مضافا اینکه مطالبه عناوین مذکور به طورکلی از سال 82 درخواست شده بدون اینکه معلوم شود از چه روز و ماهی است و به صرف سال 82 اکتفا شده که در واقع به معنی تحصیل یک حکم کلی است که محاکم از صدور چنین احکامی ممنوع شده اند (ماده 4 قانون آیین دادرسی مدنی) ازاین رو به اعتقاد این محکمه دعاوی طرح شده در این قسمت جزئی و منجز نبوده بلکه کلی و ظنی و احتمالی بوده که با حقوق دفاعی خواندگان که مستلزم طرح دعوی صحیح و منجزی باشد منافات دارد. اینکه دادگاه به تجویز از ماده 260 قانون استنادی و با استنباط امکان صدور رای بر مبنای آن جهاتی که فوقا قلم گرفته شد: اولا بر پایه توجیهات به عمل آمده در گردشکار دعاوی خواهان های اصلی را در مورد جزءهای اول و چهارم (خلع ید و مطالبه خسارات دادرسی) قابل اجابت و متکی به ادله قانونی دانسته و به استناد مواد مندرج در متن و 198 و 519 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر خلع ید انحصاری خواندگان ردیف های یکم و دوم از مشاعات به شرح صورت مجلس تفکیکی و نظریه تحصیلی کارشناس و پرداخت مبلغ 22/936/000 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خ. ه. وارد کرده اند اعم از هزینه اوراق دفتر، دادرسی و حق الزحمه کارشناس و حق الوکاله وکیل د. ا. م. از دادرسی د. ح. خ. ها صادر می‌نماید و نسبت به دیگر خواند و مجلوبین ثالث نظر به مراتب از پیش گفته دعوی مطرح شده مردود اعلام می‌شود ثانیا: ب. ت. ب. توجیهات به عمل آمده در گردشکار جزء دوم و سوم دعوی طرح شده خواهان های (اصلی و جلب ثالث) قابلیت پذیرش را نداشته و به استناد مواد تذکاریه در متن و بند 9 از ماده 84 همان قانون قرار ردّ دعاوی مطروحه را صادر می‌نماید. ثالثا بر مبنای آنچه در گردشکار به آن اشارت گردید دعوی اقامه شده خواهان های ردیف های دوم و سوم و چهارم و پنجم اعم از (دعوی اصلی و جلب ثالث) را متکی به دلیل ندانسته و با اختیارات حاصله از ماده 197 از همان قانون و قاعده اقدام به بطلان آن انشاء حکم می‌نماید. رابعا بر پایه استدلالات مطرح شده در گردشکار دعوی اقامه شده در پرونده کلاسه --- را قابل اجابت دانسته و به استناد مواد مندرج در متن و 198 و 519 از قانون استنادی حکم بر ابطال مبایعه نامه مورد دعوی و الزام خواندگان به استرداد ثمن معامله به مبلغ 530/000/000 ریال و پرداخت مبلغ 24/618/000 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خ. ه. وارد کرده اند و اعم از هزینه اوراق دفتر، دادرسی و حق الوکاله وکیل د. ا. م. از رسیدگی د. ح. خ. ها صادر می‌نماید مع الوصف اعلام می‌دارد آراء اصداری حضوری و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان م. ب. رییس شعبه --- دادگاه‌های عمومی حقوقی تهران - امیدواری رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی ع.ن. با وکالت خانم ب. به طرفیت تجدیدنظر خواندگان نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت ت. ن. خ. به شرح دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر گردیده است وارد نمی‌باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحا و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادرشده و ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه را ایجاب نماید ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای ت. ن. خ. را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می داند مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن ردّ درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عینا تایید می‌نماید و در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ع. و ع.الف. جملگی ب. با وکالت خانم …. به طرفیت تجدیدنظر خواندگان نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران ن. ب. ا. دادگاه تجدیدنظر نسبت به آنچه که مورد لحوق حکم واقع گردیده است رسیدگی می‌نماید و با التفات به اینکه مورد تجدیدنظرخواهی واقع گردیده دادگاه بدوی نسبت به آن نفیا یا اثباتا اظهارنظر ننموده است لذا دادگاه قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی تجدیدنظر خ. ه. را صادر و اعلام می‌دارد این رای قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه حجازی فر - قاضی