حقوق خریدار در صورت کسر مساحت مبیع

رأی دادگاه بدوی در این پرونده آقای ع. الف. به وکالت از آقای …. ح.ز. فرزند س.الف. و خانم ز. ب.ت. فرزند الف. د. ب. ط. آقای ح. ح. فرزند به خواسته استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان 47 متر مربّع م. ب. 235000000 ریال و خسارت تأخیر تأدیه و حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی بدین شرح که وکیل خ. ه. مدعی است خوانده به موجب سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 2 دماوند ششدانگ پلاک 4542 فرعی از اصلی شهر دماوند را به موکلین به نسبت هریک سه دانگ مشاع منتقل نموده است و ثمن معامله را تمام و کمال دریافت داشته است.اینک موکلین متوجه شدند با وجودیکه در مبایعه نامه مساحت 441/95 متر مربّع تعیین شده بودلیکن مبیع حدود 47 متر از مساحت تعیین شده کمتر می باشدو کسر مساحت دارد.از آن جایی که خوانده تمام ثمن را دریافت داشته است.خواهان استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به شرح ستون خواسته تقاضا نموده اند.طرفین در جلسه دادرسی مورخ 1394/03/24 شرکت نمودند.وکیل خ. ه. ا. داشت:"دعوی موکّل این جانب ب. ش. د. تقدیمی بوده؛صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست، خ. ا. د.:من دعوی خواهان را قبول ندارم.ممکن است زمین وی بر اثر اقدامات شهرداری و سایر مراجع کسر مساحت داشته باشد. این دیگر به من ارتباطی ندارد و من طبق نقشه ثبتی و شهرداری ملک را به خ. ه. فروخته ام. تابع نظر دادگاه هستم.من یک قران ندارم به این ها بدهم. وکیل خ. د. پ. اظهار داشت:ادعای خوانده را قبول ندارم.تقاضای ارجاع امر به کارشناس را دارم تا حقی از طرفین ضایع نشود ." با عنایت به درخواست الف. ح.ز. فرزند س.الف. و ز. ب.ت. فرزند الف. و ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز‌ه حاصله از مقررات ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمود تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده ، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی و مراجعه به ادارات ثبت اسناد و شهرداری نظریه کتبی ومستدل خویش را در مورد این که میزان دقیق مبیع به چه مقدار است و در صورت کسری مساحت میزان آن و این که کسری مساحت بر اثر اقدامات شهرداری بوده یا خیر؟ در صورت اعمال طرح تاریخ آن مشخص شود و ارزش ریال ثمن دریافتی به عنوان خبره محلی تعیین گردد. بر اساس نظریه کارشناس رسمی که مصون از ایراد طرفین باقی مانده و با اوضاع و احوال مسلّم انطباق دارد.مساحت مبیع در سند مالکیت 441/95 متر مربّع بوده ولی بر اساس مساحی ابعاد میزان واقعی آن 427/49 متر مربّع بوده که با توجّه به محاسبات کارشناس مقدار 14/46 متر مربّع کسر مساحت وجود دارد.بنابر این زمین متری 4977930 ریال فروخته شده است. ارزش ریالی کسری مساحت مجموعاً 72030460 ریال می شود.از آن جایی که مقدار مبیع کمتر از مقدار معین در آمده است.مشتری حق دارد قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود پرداخت نماید و بیع نسبت به مقدار نقیصه باطل است.فلذا دادگاه موضوع را از مصادیق ایفاء ناروا تشخیص و با عنایت به مراتب فوق صحت دعوی خواهان درحدّ مبلغ سی و پنج میلیون ریال را احراز نموده ، مستنداً به مواد 301 الی 303 و384 از قانون مدنی و 519 و 522 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 72030460ریال اصل وجه دریافتی و 14160913 ریال هزینه دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم با لحاظ این که خوانده ضامن منفعت وجه دریافتی است با رعایت تغییر شاخص اعلام شده از ناحیه بانک مرکزی و حق الوکاله وکیل که توسط اجرای احکام محاسبه می شود د. ح. خ. صادر و اعلام می دارد . و اما در ارتباط با دعوی وکیل خ. ه. مازاد بر میزان فوق دادگاه از آن جایی که خرید و فروش ملکی که کاربری عمرانی آن در توسعه خیابان تغییر یافته قانوناً ممنوع نیست ملک مذکورمالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است چون شهرداری قانوناً موظف است موقع اجرای طرح قیمت روز آن را به مالک تأدیه کند لذا استرداد ثمن فاقد جایگاه قانونی بوده مستنداً به ماده واحده قانون نحوه تملیک ابنیه واملاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 حکم به بی حقی خ. د. ا. ارتباط صادر و اعلام می گردد . آرای فوق حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدید نظراستان تهران م. ب. . رئیس شعبه سوّم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند- محمّدمهدی مطیعی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ح. ح. به طرفیت خانم ز. ب. و الف. ح.ز. نسبت به دادنامه شماره 00880 مورخ 94/10/27 شعبه سوم دادگاه عمومی دماوند که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواندگان ( خواهانهای بدوی ) مبنی بر استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان 47 متر مربع به انضمام خسارت دادرسی و تاخیر تادیه و حق الوکاله وکیل ، رای به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت مبلغ 72030460 ریالی بابت ارزش ریالی 14/46 متر مربع کسر مساحت طبق نظریه کارشناسی بعلاوه پرداخت خسارت دادرسی و تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست د. ح. ت. ن. خ. صادر شده است. دادگاه ب. ت. ب. محتویات پرونده ، ن. ب. ا. به موجب اسناد و مدارک پیوست دادخواست بدوی تجدیدنظرخواندگان اقدام به خرید شش دانگ پلاک ثبتی ... فرعی از اصلی 1863 بخش مرکزی دماوند به مساحت 441/95 متر مربع به شرح مبایعه نامه مورخ 91/9/23 از ت. ن. خ. نموده اند و به موجب سند رسمی شماره 5045 مورخ 91/11/14 دفتر اسناد رسمی شماره 2 دماوند ، پلاک فوق به نسبت هر یک سه دانگ به نام تجدیدنظرخواندگان منتقل شده است و حسب مندرجات سند رسمی ، پلاک ثبتی مورد معامله به رویت خریداران رسیده و از کم و کیف آن اطلاع کامل داشته اند .که پس از آن ب. ش. د. مدعی کسر مساحت متراژ 47 متر بوده و تقاضای استرداد ثمن دریافتی را کرده اند که به نظر می رسد خواسته با اصول حقوقی سازگار نبوده چرا که برابر ماده 355 قانون مدنی که بیان می دارد (( اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند )) قسمت اول ماده 358 قانون مدنی منطبق با موضوع پرونده بوده بنابراین قطع نظر از اینکه ت. ن. خ. کسری مساحت را قبول نداشته و در اثبات این امر به سند رسمی انتقال در دفترخانه استناد کرده که به موجب سند فوق تجدیدنظرخواندگان با تحویل و تصرف ملک مورد معامله کلیه خیارات را نیز از ناحیه خود ساقط نموده اند . تجدیدنظرخواندگان فقط در جهت فسخ مبایعه نامه تحت حمایت قانونی بوده ، لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به این مبنا صادر شده و اساسا مواد استنادی دادگاه محترم بدوی در صدور دادنامه تجدیدنظرخواسته در مبحث الزامات خارج از قرارداد یا الزاماتی که بدون قرارداد حاصل می شود، قابلیت انطباق با موضوع پرونده را نداشته ، مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی خواهانهای بدوی به جهت غیرقابل استماع بودن دعوی را صادر و اعلام می نماید واما راجع به تجدیدنظرخواهی آقای …. به وکالت از آقای … ح.ز. و خانم ز. بیاتی به طرفیت آقای … ح. نسبت به آن بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته که نسبت به مازاد بر مساحت 14/46 متر مربع ، تامیزان 47 متر مربع دعوی تجدیدنظرخواهان وارد تشخیص داده نشده حکم به بی حقی صادر شده است.دادگاه ب. ت. ب. اینکه به شرح پیش گفته اساسا دعوی تجدیدنظرخواهان قابلیت استماع نداشته و خواسته مقتضی صدور قرار بوده ، با استناد به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 2 قانون مرقوم با نقض این قسمت از دادنامه قرار رد دعوی صادر و اعلام می نماید. این رای قطعی است. شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار حمیدرضا قمری - محمد کیالاشکی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی حقوق خریدار در صورت کسر مساحت مبیع در تاریخ 29 شهریور 1395، دادگاه بدوی به دعوایی رسیدگی کرد که در آن خ. ه. درخواست استرداد مبلغ 235,000,000 ریال را به دلیل کسری مساحت 47 متر مربع از ملک مورد معامله مطرح کردند. خ. ه. ادعا کردند که با وجود دریافت کل مبلغ، مساحت واقعی ملک 427.49 متر مربع بوده و کسری مساحت 14.46 متر مربع وجود دارد. خوانده این ادعا را رد کرده و اعلام نمود که ممکن است کسری مساحت ناشی از اقدامات شهرداری باشد و به اسناد رسمی استناد کرد. <br>دادگاه با استناد به ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، قرار کارشناسی صادر کرد که بر اساس آن، کسری مساحت تایید گردید و خواسته خ. ه. د. خصوص مبلغ 72,030,460 ریال تامین شد. سپس دادگاه با استناد به مواد 301 الی 303 و 384 قانون مدنی و 519 و 522 قانون آیین دادرسی، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ مذکور و هزینه دادرسی صادر کرد، اما در خصوص مازاد بر این مبلغ، به دلیل تغییر کاربری ملک و الزام شهرداری به پرداخت قیمت روز، خواسته خواهان را رد کرد. <br>در دادگاه تجدیدنظر، تجدیدنظرخواهی خوانده مورد بررسی قرار گرفت و ب. ت. ب. اینکه خ. ه. حق فسخ معامله را به دلیل کسری مساحت نداشتند و تنها در پی استرداد ثمن بودند، دادگاه حکم به بی‌حقی خ. ه. د. این خصوص صادر کرد و دادنامه بدوی را نقض نمود. این رای قطعی است و بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی خ. ه. ب. دلیل غیرقابل استماع بودن صادر گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/06/29 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که پس از خرید ملک، خریدار مدعی کسر مساحت آن باشد، صرفا جهت فسخ مبایعه نامه تحت حمایت قانونی بوده و دعوی استرداد ثمن بابت کسر مساحت، مسموع نیست. شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/27 در این پرونده آقای …. به وکالت از آقای …. ح.ز. فرزند س.الف. و خانم ز. ب.ت. فرزند الف. د. ب. ط. آقای ح. ح. فرزند به خواسته استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان 47 متر مربّع م. ب. 235000000 ریال و خسارت تاخیر تادیه و حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی بدین شرح که وکیل خ. ه. مدعی است خوانده به موجب سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 2 دماوند ششدانگ پلاک --- فرعی از اصلی شهر دماوند را به موکلین به نسبت هریک سه دانگ مشاع منتقل نموده است و ثمن معامله را تمام و کمال دریافت داشته است.اینک موکلین متوجه شدند با وجودیکه در مبایعه نامه مساحت 441/95 متر مربّع تعیین شده بودلیکن مبیع حدود 47 متر از مساحت تعیین شده کمتر می‌باشدو کسر مساحت دارد.از آن جایی که خوانده تمام ثمن را دریافت داشته است.خواهان استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به شرح ستون خواسته تقاضا نموده اند.طرفین در جلسه دادرسی مورخ 1394/03/24 شرکت نمودند.وکیل خ. ه. ا. داشت:دعوی موکّل این جانب ب. ش. د. تقدیمی بوده؛صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست، خ. ا. د.:من دعوی خواهان را قبول ندارم.ممکن است زمین وی بر اثر اقدامات شهرداری و سایر مراجع کسر مساحت داشته باشد. این دیگر به من ارتباطی ندارد و من طبق نقشه ثبتی و شهرداری ملک را به خ. ه. فروخته ام. تابع نظر دادگاه هستم.من یک قران ندارم به این ها بدهم. وکیل خ. د. پ. اظهار داشت:ادعای خوانده را قبول ندارم.تقاضای ارجاع امر به کارشناس را دارم تا حقی از طرفین ضایع نشود. با عنایت به درخواست الف. ح.ز. فرزند س.الف. و ز. ب.ت. فرزند الف. و ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز‌ه حاصله از مقررات ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمود تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی و مراجعه به ادارات ثبت اسناد و شهرداری نظریه کتبی ومستدل خویش را در مورد این که میزان دقیق مبیع به چه مقدار است و در صورت کسری مساحت میزان آن و این که کسری مساحت بر اثر اقدامات شهرداری بوده یا خیر؟ در صورت اعمال طرح تاریخ آن مشخص شود و ارزش ریال ثمن دریافتی به عنوان خبره محلی تعیین گردد. بر اساس نظریه کارشناس رسمی که مصون از ایراد طرفین باقی مانده و با اوضاع و احوال مسلّم انطباق دارد.مساحت مبیع در سند مالکیت 441/95 متر مربّع بوده ولی بر اساس مساحی ابعاد میزان واقعی آن 427/49 متر مربّع بوده که با توجّه به محاسبات کارشناس مقدار 14/46 متر مربّع کسر مساحت وجود دارد.بنابر این زمین متری 4977930 ریال فروخته شده است. ارزش ریالی کسری مساحت مجموعا 72030460 ریال می‌شود.از آن جایی که مقدار مبیع کمتر از مقدار معین در آمده است.مشتری حق دارد قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود پرداخت نماید و بیع نسبت به مقدار نقیصه باطل است.فلذا دادگاه موضوع را از مصادیق ایفاء ناروا تشخیص و با عنایت به مراتب فوق صحت دعوی خواهان درحدّ مبلغ سی و پنج میلیون ریال را احراز نموده، مستندا به مواد 301 الی 303 و 384 از قانون مدنی و 519 و 522 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 72030460 ریال اصل وجه دریافتی و 14160913 ریال هزینه دادرسی و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم با لحاظ این که خوانده ضامن منفعت وجه دریافتی است با رعایت تغییر شاخص اعلام شده از ناحیه بانک مرکزی و حق الوکاله وکیل که توسط اجرای احکام محاسبه می‌شود د. ح. خ. صادر و اعلام می دارد. و اما در ارتباط با دعوی وکیل خ. ه. مازاد بر میزان فوق دادگاه از آن جایی که خرید و فروش ملکی که کاربری عمرانی آن در توسعه خیابان تغییر یافته قانونا ممنوع نیست ملک مذکورمالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است چون شهرداری قانونا موظف است موقع اجرای طرح قیمت روز آن را به مالک تادیه کند لذا استرداد ثمن فاقد جایگاه قانونی بوده مستندا به ماده واحده قانون نحوه تملیک ابنیه واملاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 حکم به بی حقی خ. د. ا. ارتباط صادر و اعلام می‌گردد. آرای فوق حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدید نظراستان تهران م. ب.. رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/06/29 در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ح. ح. به طرفیت خانم ز. بیاتی و اسماعیل ح.ز. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 94/10/27 شعبه سوم دادگاه عمومی دماوند که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواندگان (خواهان‌های بدوی) مبنی بر استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان 47 متر مربع به انضمام خسارت دادرسی و تاخیر تادیه و حق الوکاله وکیل، رای به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت مبلغ 72030460 ریالی بابت ارزش ریالی 14/46 متر مربع کسر مساحت طبق نظریه کارشناسی به علاوه پرداخت خسارت دادرسی و تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست د. ح. ت. ن. خ. صادر شده است. دادگاه ب. ت. ب. محتویات پرونده، ن. ب. ا. به موجب اسناد و مدارک پیوست دادخواست بدوی تجدیدنظرخواندگان اقدام به خرید شش دانگ پلاک ثبتی --- فرعی از اصلی 1863 بخش مرکزی دماوند به مساحت 441/95 متر مربع به شرح مبایعه نامه مورخ 91/9/23 از ت. ن. خ. نموده‌اند و به موجب سند رسمی شماره 5045 مورخ 91/11/14 دفتر اسناد رسمی شماره 2 دماوند، پلاک فوق به نسبت هر یک سه دانگ به نام تجدیدنظرخواندگان منتقل شده است و حسب مندرجات سند رسمی، پلاک ثبتی مورد معامله به رویت خریداران رسیده و از کم و کیف آن اطلاع کامل داشته اند.که پس از آن ب. ش. د. مدعی کسر مساحت متراژ 47 متر بوده و تقاضای استرداد ثمن دریافتی را کرده اند که به نظر می‌رسد خواسته با اصول حقوقی سازگار نبوده چرا که برابر ماده 355 قانون مدنی که بیان می‌دارد ((اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند)) قسمت اول ماده 358 قانون مدنی منطبق با موضوع پرونده بوده بنابراین قطع نظر از اینکه ت. ن. خ. کسری مساحت را قبول نداشته و در اثبات این امر به سند رسمی انتقال در دفترخانه استناد کرده که به موجب سند فوق تجدیدنظرخواندگان با تحویل و تصرف ملک مورد معامله کلیه خیارات را نیز از ناحیه خود ساقط نموده اند. تجدیدنظرخواندگان فقط در جهت فسخ مبایعه نامه تحت حمایت قانونی بوده، لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به این مبنا صادر شده و اساسا مواد استنادی دادگاه محترم بدوی در صدور دادنامه تجدیدنظرخواسته در مبحث الزامات خارج از قرارداد یا الزاماتی که بدون قرارداد حاصل می‌شود، قابلیت انطباق با موضوع پرونده را نداشته، مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی خواهان‌های بدوی به جهت غیرقابل استماع بودن دعوی را صادر و اعلام می‌نماید واما راجع به تجدیدنظرخواهی آقای …. به وکالت از آقای … ح.ز. و خانم ز. بیاتی به طرفیت آقای … ح. نسبت به آن بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته که نسبت به مازاد بر مساحت 14/46 متر مربع، تامیزان 47 متر مربع دعوی تجدیدنظرخواهان وارد تشخیص داده نشده حکم به بی حقی صادر شده است.دادگاه ب. ت. ب. اینکه به شرح پیش گفته اساسا دعوی تجدیدنظرخواهان قابلیت استماع نداشته و خواسته مقتضی صدور قرار بوده، با استناد به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 2 قانون مرقوم با نقض این قسمت از دادنامه قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌نماید. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار