ضمانت اجرای امتناع فروشنده ملک از تنظیم سند رسمی

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی ر.م. به طرفیت م.ه. به وکالت ح.ش. 2- م.ع. به خواسته الزام خواندگان به 1- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ آپارتمان قطعه 15 و پارکینگ قطعه 5 جزء پلاک ثبتی 40812/2 مفروز و مجزی شده از 10461 و10737 بخش 12 تهران 2- مطالبه مابه التفاوت کسری 79/1 دسی مترمربع 3- مطالبه خسارت تأخیر انجام تعهد تنظیم سند رسمی از تاریخ 20/2/1390 لغایت انجام تعهد روزانه دویست هزار ریال فعلاً م. ب. 000/000/170 ریال به انضمام خسارات دادرسی به استناد مبایعه نامه عادی شماره 728384 مورخ 19/9/1389 و تصویر مصدق گواهی پایان کار و گواهی عدم حضور شماره 271/3/1217/د مورخ 29/9/1390 دفترخانه . . . تهران و صورت مجلس تفکیکی شماره 4307 مورخ 11/3/1392 و پاسخ استعلام ثبتی شماره 35729 -13/7/1392 از اداره ثبت جنوب غرب تهران. ن. ب. ا. رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به موجب آن خوانده شش دانگ مورد معامله جزء پلاک مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور در مبایعه نامه مستند دعوی را به خواهان منتقل کرده و مقرر گردیده در تاریخ 20/9/1390 در دفترخانه . . . تهران حاضر و در قبال پرداخت بقیه ثمن معامله مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند، و ثمن معامله متری ده میلیون ریال توافق و در صورت کسری یا اضافه متراژ، ثمن معامله بر آن اساس محاسبه گردد. که طرفین در تاریخ مقرر امتناع نموده اند. و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین بر عهده فروشنده است که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذیصلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خریدار بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید. و ن. ب. ا. مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین دلالتی بر آن ندارد که عدم حضور هریک از طرفین معامله موجب فسخ قرارداد یا ازجمله شرایط فسخ باشد تا هریک از طرفین با توسل به این امر قرارداد را به طور یک جانبه فسخ نماید و ن. ب. ا. حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و از آن جمله تنظیم سند انتقال است. لذا در صورت امتناع هریک از طرفین طرف دیگر می تواند از طریق مراجعه به مراجع قضایی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد وعدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد. بنا به مراتب و ب. ت. ب. ماهیت قرارداد فی مابین متداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی و ایادی آن ها و نحوه استیفای ید مشارٌالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات ماده 190 و بعد قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر و اهلیت آن ها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق م. ب.. و ب. ت. ب. اصالت لزوم و صحت در عقود و عنایتاً به مقررات مواد 219 و220 قانون مذکور معامله موردنظر طبق مقررات و موازین قانونی و شرعی و الزامات عرفی بین متعاملین و قائم مقام آن ها نافذ و لازم الاتباع است و طرفین ملزم به موارد مصرح و نتایج حاصله از آن به موجب عرف و عادت قانونی م. ب.. و در مانحن فیه ازجمله آثار نتایج قرارداد فی مابین طرفین انجام تشریفات قانونی انتقال موضوع قرارداد م. ب.. و ب. ت. ب. اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده و پاسخ استعلام ثبت نیز بر تأیید مالکیت خوانده حجیت دارد. فلذا دادگاه به استناد مواد 10 و219 و220 و221 و223 و225 و339 و362 و376 و381 قانون مدنی حکم بر الزام خ. ر. د. به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان قطعه 15 به مساحت 21/56 دسی مترمربع و پارکینگ قطعه 5 فوق الاشعار با متعلقات و مشاعات پلاک ثبتی مذکور د. ح. خ. در قبال اخذ باقیمانده ثمن با لحاظ کسری مساحت به مبلغ 000/100/112 ریال به فروشندگان صادر و اعلام می دارد. ضمناً خواندگان از باب تسبیب مستنداً به مواد 198 و502 و515 و519 و520 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و2 قانون مسئولیت مدنی مکلف به پرداخت مبلغ 840/824/4 ریال بابت خسارت دادرسی د. ح. خ. م. ب.. و در خصوص دعوی تنظیم سند رسمی به طرفیت خ. ر. ا. نظر به پاسخ استعلام ثبتی مذکور و صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مزبور در سهم خ. ر. د. قرارگرفته و نامبرده مالکیتی در پلاک ثبتی متنازع ٌفیه ندارد. و قانوناً قادر به انجام خواسته مذکور نمی باشد. لذا دعوی خ. ب. ط. خوانده اول به لحاظ عدم مالکیت، دعوی توجهی بوی ندارد. و درنتیجه دادگاه مستنداً به بند 4 ماده 84 و ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی در این قسمت صادر می نماید. و اما راجع به دعوی خسارت وجه التزام به مبلغ 170 میلیون ریال بابت خسارت وجه التزام عدم حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی با التفات به مراتب فوق و اینکه مطالبه خسارت مستلزم اثبات دو مطلب است: اولاً: ایفای تکالیف مقرر در قرارداد در رأس موعد مقرر از جانب خواهان. ثانیاً: حصول تخلف خواندگان م. ب.. و در مانحن فیه خواهان دلیلی بر آمادگی خود در رأس موعد مقرر بر تأدیه ثمن ارائه ننموده است، و صرف تخلف خواندگان در حضور در دفترخانه اسناد رسمی مربوطه برای تنظیم سند رسمی قصور خواندگان را توجیه و اثبات می نماید. زیرا در مانحن فیه تنظیم سند مورد معامله و تأدیه ثمن ریشه قراردادی دارد و ناشی از تعهدات طرفین م. ب.. و با عنایت به اینکه طبق مبایعه نامه تنظیمی بین طرفین ملاک عدم حضور هریک از متعاملین در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال گواهی دفتر اسناد رسمی مربوطه بوده و خواهان گواهی که مبین حضور وی و عدم حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی در مهلت تعیین شده در مبایعه نامه جهت تنظیم سند رسمی انتقال باشد اقامه و ابراز نداشته، و تا زمانی که گواهی مزبور ارائه نگردد، ایفای تعهد خواهان و تخلف خواندگان برای دادگاه احراز نمی گردد. و از سوی دیگر با عدم ایفای تعهد خریدار، بایع قانوناً به استناد مواد 378 و377 قانون مدنی می تواند از تأدیه ثمن به استناد حق حبس خودداری و امتناع نماید و خواهان دلیلی بر آمادگی خود در رأس موعد مقرر بر تأدیه ثمن ارائه ننموده است. علی هذا ن. ب. ا. دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خواهان ابراز نگردیده، مطالب و معاذیر عنوان شده از جانب نامبرده به شرح توضیحات معموله در دادخواست و جلسه دادگاه فاقد وجاهت قانونی بوده و مؤثر در مقام تشخیص نمی گردد، فلذا دادگاه دعوی خ. د. ا. قسمت غیر وارد تشخیص و مستنداً به مواد 10و226 و227 و339 و376 و377 حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می گردد. رأی صادره نسبت به خ. ر. د. غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه سپس و همچنین نسبت به خ. ر. ا. حضوری و ظرف بیست از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای ر.م. به طرفیت آقای م.ع. نسبت به دادنامه شماره 838 مورخ 9/9/92 صادره از شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن حکم به بطلان دعوی در رابطه با دعوی مطالبه خسارت وجه التزام به مبلغ 170 میلیون ریال صادر گردیده است وارد و موجه نمی باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و براساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه ت. ن. خ. علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده 358 همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می شود رأی صادره قطعی است. رئیس شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه شیخ علیا لواسانی ـ توحید فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی ضمانت اجرای امتناع فروشنده ملک از تنظیم سند رسمی در تاریخ 5 اسفند 1392، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطروحه رسیدگی کرد. خواسته شامل الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک آپارتمان، همچنین مطالبه مابه‌التفاوت کسری متراژ و خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد بود. دادگاه با استناد به مبایعه‌نامه و مستندات ارائه‌شده، به این نتیجه رسید که یکی از خواندگان ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه موجب فسخ قرارداد نخواهد شد. در خصوص دعوی خسارت وجه‌التزام، دادگاه به این نتیجه رسید که خواهان دلیلی مبنی بر آمادگی خود برای پرداخت ثمن ارائه نکرده و لذا این بخش از دعوی غیر وارد تشخیص داده شد. بر این اساس، حکم بر الزام به تنظیم سند و رد دعوی خ. د. خ. خسارت صادر گردید. رای صادره نسبت به یکی از خواندگان به صورت غیابی و ظرف بیست روز قابل واخواهی و نسبت به دیگر خوانده به صورت حضوری و قابل تجدیدنظر بود. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه تجدیدنظر استان، تجدیدنظرخواهی را موجه ندانسته و دادنامه بدوی را تایید کرد. رای صادره قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/12/05 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قرارداد تعیین کننده ی حقوق و تعهدات هریک از طرفین است بنابراین در صورت امتناع هریک از طرفین، طرف دیگر می‌تواند از طریق رجوع به مراجع قضایی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد و عدم انجام تعهد (تنظیم سند رسمی) توسط یک طرف (بایع) حق فسخ و برهم زدن معامله را برای طرف دیگر ایجاد نخواهد کرد. در خصوص دعوی ر.م. به طرفیت م.ه. به وکالت ح.ش. 2 - م.ع. به خواسته الزام خواندگان به 1 - حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ آپارتمان قطعه --- و پارکینگ قطعه --- جزء پلاک ثبتی --- مفروز و مجزی شده از 10461 و 10737 بخش --- تهران 2 - مطالبه مابه التفاوت کسری 79/1 دسی مترمربع 3 - مطالبه خسارت تاخیر انجام تعهد تنظیم سند رسمی از تاریخ 1390/02/20 لغایت انجام تعهد روزانه دویست هزار ریال فعلا م. ب. 170/000/000 ریال به انضمام خسارات دادرسی به استناد مبایعه نامه عادی شماره 728384 مورخ 1389/09/19 و تصویر مصدق گواهی پایان کار و گواهی عدم حضور شماره 21217/03/71 /د مورخ 1390/09/29 دفترخانه... تهران و صورت مجلس تفکیکی شماره 4307 مورخ 1392/03/11 و پاسخ استعلام ثبتی شماره 35729 - 1392/07/13 از اداره ثبت جنوب غرب تهران. ن. ب. ا. رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به موجب آن خوانده شش دانگ مورد معامله جزء پلاک مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور در مبایعه نامه مستند دعوی را به خواهان منتقل کرده و مقرر گردیده در تاریخ 1390/09/20 در دفترخانه... تهران حاضر و در قبال پرداخت بقیه ثمن معامله مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند، و ثمن معامله متری ده میلیون ریال توافق و در صورت کسری یا اضافه متراژ، ثمن معامله بر آن اساس محاسبه گردد. که طرفین در تاریخ مقرر امتناع نموده اند. و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین بر عهده فروشنده است که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذیصلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خریدار بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید. و ن. ب. ا. مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین دلالتی بر آن ندارد که عدم حضور هریک از طرفین معامله موجب فسخ قرارداد یا ازجمله شرایط فسخ باشد تا هریک از طرفین با توسل به این امر قرارداد را به طور یک جانبه فسخ نماید و ن. ب. ا. حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و از آن جمله تنظیم سند انتقال است. لذا در صورت امتناع هریک از طرفین طرف دیگر می‌تواند از طریق مراجعه به مراجع قضایی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد وعدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد. بنا به مراتب و ب. ت. ب. ماهیت قرارداد فی مابین متداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی و ایادی آن ها و نحوه استیفای ید مشارٌالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات ماده 190 و بعد قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر و اهلیت آن ها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق م. ب.. و ب. ت. ب. اصالت لزوم و صحت در عقود و عنایتا به مقررات مواد 219 و 220 قانون مذکور معامله موردنظر طبق مقررات و موازین قانونی و شرعی و الزامات عرفی بین متعاملین و قائم مقام آن ها نافذ و لازم الاتباع است و طرفین ملزم به موارد مصرح و نتایج حاصله از آن به موجب عرف و عادت قانونی م. ب.. و در مانحن فیه ازجمله آثار نتایج قرارداد فی مابین طرفین انجام تشریفات قانونی انتقال موضوع قرارداد م. ب.. و ب. ت. ب. اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده و پاسخ استعلام ثبت نیز بر تایید مالکیت خوانده حجیت دارد. فلذا دادگاه به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 221 و 223 و 225 و 339 و 362 و 376 و 381 قانون مدنی حکم بر الزام خ. ر. د. به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان قطعه --- به مساحت 21/56 دسی مترمربع و پارکینگ قطعه --- فوق الاشعار با متعلقات و مشاعات پلاک ثبتی مذکور د. ح. خ. در قبال اخذ باقیمانده ثمن با لحاظ کسری مساحت به مبلغ 112/100/000 ریال به فروشندگان صادر و اعلام می دارد. ضمنا خواندگان از باب تسبیب مستندا به مواد 198 و 502 و 515 و 519 و 520 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی مکلف به پرداخت مبلغ 840/824/4 ریال بابت خسارت دادرسی د. ح. خ. م. ب.. و در خصوص دعوی تنظیم سند رسمی به طرفیت خ. ر. ا. نظر به پاسخ استعلام ثبتی مذکور و صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مزبور در سهم خ. ر. د. قرارگرفته و نامبرده مالکیتی در پلاک ثبتی متنازع ٌفیه ندارد. و قانونا قادر به انجام خواسته مذکور نمی‌باشد. لذا دعوی خ. ب. ط. خوانده اول به لحاظ عدم مالکیت، دعوی توجهی بوی ندارد. و درنتیجه دادگاه مستندا به بند 4 ماده 84 و ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی در این قسمت صادر می‌نماید. و اما راجع به دعوی خسارت وجه التزام به مبلغ 170 میلیون ریال بابت خسارت وجه التزام عدم حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی با التفات به مراتب فوق و اینکه مطالبه خسارت مستلزم اثبات دو مطلب است: اولا: ایفای تکالیف مقرر در قرارداد در راس موعد مقرر از جانب خواهان. ثانیا: حصول تخلف خواندگان م. ب.. و در مانحن فیه خواهان دلیلی بر آمادگی خود در راس موعد مقرر بر تادیه ثمن ارائه ننموده است، و صرف تخلف خواندگان در حضور در دفترخانه اسناد رسمی مربوطه برای تنظیم سند رسمی قصور خواندگان را توجیه و اثبات می‌نماید. زیرا در مانحن فیه تنظیم سند مورد معامله و تادیه ثمن ریشه قراردادی دارد و ناشی از تعهدات طرفین م. ب.. و با عنایت به اینکه طبق مبایعه نامه تنظیمی بین طرفین ملاک عدم حضور هریک از متعاملین در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال گواهی دفتر اسناد رسمی مربوطه بوده و خواهان گواهی که مبین حضور وی و عدم حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی در مهلت تعیین شده در مبایعه نامه جهت تنظیم سند رسمی انتقال باشد اقامه و ابراز نداشته، و تا زمانی که گواهی مزبور ارائه نگردد، ایفای تعهد خواهان و تخلف خواندگان برای دادگاه احراز نمی گردد. و از سوی دیگر با عدم ایفای تعهد خریدار، بایع قانونا به استناد مواد 378 و 377 قانون مدنی می‌تواند از تادیه ثمن به استناد حق حبس خودداری و امتناع نماید و خواهان دلیلی بر آمادگی خود در راس موعد مقرر بر تادیه ثمن ارائه ننموده است. علی هذا ن. ب. ا. دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خواهان ابراز نگردیده، مطالب و معاذیر عنوان شده از جانب نامبرده به شرح توضیحات معموله در دادخواست و جلسه دادگاه فاقد وجاهت قانونی بوده و موثر در مقام تشخیص نمی گردد، فلذا دادگاه دعوی خ. د. ا. قسمت غیر وارد تشخیص و مستندا به مواد 10 و 226 و 227 و 339 و 376 و 377 حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره نسبت به خ. ر. د. غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه سپس و همچنین نسبت به خ. ر. ا. حضوری و ظرف بیست از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - نیک بخش رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای ر.م. به طرفیت آقای م.ع. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 9/9/92 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن حکم به بطلان دعوی در رابطه با دعوی مطالبه خسارت وجه التزام به مبلغ 170 میلیون ریال صادر گردیده است وارد و موجه نمی‌باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و براساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه ت. ن. خ. علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده 358 همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تایید می‌شود رای صادره قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه شیخ علیا لواسانی - توحید