ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان

ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان خ. م.: در تاریخ 20 فروردین 1392، دادگاه عمومی حقوقی به دعوی خواهان علیه یک شرکت سهامی خاص رسیدگی کرد. خواسته خواهان شامل الزام خوانده به ایفای تعهدات قراردادی، به ویژه تکمیل و تحویل آپارتمان به ارزش 51,000,000 ریال، و ابطال جریمه مقرر در قرارداد به مبلغ 3,100,000 ریال بود. دادگاه با استناد به ماده 4 قرارداد و مواد 10، 219، 223، 231، 338، 362، 1257 و 1258 قانون مدنی و مواد 198، 519 و 522 قانون آیین دادرسی، ادعای خواهان را صحیح تشخیص داده و خوانده را به ایفای تعهد و پرداخت خسارات قانونی ملزم کرد. همچنین، درخواست ابطال جریمه به دلیل عدم ارائه دلیل قابل قبول رد گردید. رای صادره قابلیت اعتراض در محاکم تجدیدنظر را داشت. در ادامه، دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی تجدیدنظرخواهی، رای دادگاه بدوی را تایید و اعلام کرد که شرکت موظف به ایفای تعهدات خود است و اعتراضات مطرح شده وارد نیست. این رای قطعی و لازم‌الاجرا م. ب.. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/01/20 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم الاتباع است. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوی خانم م.ن. با وکالت آقای ن.ز. به طرفیت شرکت و. سهامی خاص به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان م. ب. 51/000/000 ریال و همچنین از پلاک ثبتی --- مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از --- اصلی درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرارداد م. ب. مبلغ 3/100/000 ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل به شرح محتویات پرونده، ن. ب. ا. رابطه حقوقی طرفین دعوی، مطابق مفاد قرار داد مورخه 25/11/83 به شماره 2012 مفروغ عنه از اختلاف بوده و خوانده دلیلی بر فسخ یا بی اعتباری و ابطال آن اقامه ننموده اند، از آنجائی که مطابق مدلول ماده 4 قرار داد مذکور، خوانده متعهد بودند 36 ماهه با تنظیم صورت مجلس آپارتمان مورد تعهد خود را که در قالب پیش فروش به خواهان انتقال داده بودند را، تحویل دهند، لکن دلیل محکمه پسندی که موجبات توجیهات قانونی ایشان باشد ارایه ننمودند زیرا استناد به ماده 361 قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی [م. ب.] چون مقرر است مدلول ماده، ناظر به عقود عین معین بوده که خوانده اذعان به تنظیم قرار داد در قالب پیش فروش م. ب. که از مصادیق بیع کلی در معین محسوب می‌گردد، در ثانی تعهد در تعهد نیز موجب عدم مسئولیت قانونی ایشان [در قبال] ایفا تعهد بر انجام احداث و تحویل ساختمان در مهلت قانونی نیست علاوه بر آن شرایط خاص اقتصادی نیز موجب بی اعتباری قرار داد نمی‌باشد چه آنکه به موجب اصل لزوم قراردادها تعهدات مقرر برای طرفین و قائم مقام آنان لازم الاتباع است و در صورت خودداری هریک از طرفین از اجرای تعهدات خویش، طرف مقابل حق الزام وی را به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد اعم از مادی و حقوقی را خواهند داشت. بدین ترتیب دادگاه بنا به مراتب موصوف، ادعای خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستنداً به اصل لزوم و صحت قرارداد و با عنایت به مدلول مواد 10 و 219 و 223 و 231 و 338 و 362 و 1257 و 1258 قانون مدنی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و ساخت واحد مورد نزاع و تحویل آپارتمان موصوف از پلاک ثبتی --- مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از --- اصلی به انظمام پرداخت کلیه خسارات قانونی د. ح. خ. صادر اعلام می دارد. و اما قسمت دوم دعوی خ. م. ب. درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرار داد به لحاظ فقه دلیل محکمه پسند و عدم ارایه دلیل بر ابطال بند مذکور به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی محکوم به رد اعلام می دارد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - قربانی رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی شرکت و. با مدیریت م.الف. و م.ص. به طرفیت غ.ب. از دادنامه شماره --- مورخ 13/9/91 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب قسمتی از آن حکم به الزام شرکت مذکور به ایفای تعهد و تکمیل و تحویل یک دستگاه آپارتمان منطبق با قرارداد انعقادی صادر شده از جهت محکومیت مذکور به نظر دادگاه وارد نیست زیرا طبق اصل صحت و اصل لزوم، شرکت مذکور، مکلف به ایفای تعهد [بوده] و در این راستا بایستی تمهیدات لازم را به عمل آورده و رای موصوف ب. ر. م. و منطبق با مفاد قرارداد صادر شده خللی به صحت آن وارد نیست لهذا ضمن رد اعتراض دادنامه معترض عنه در محدوده تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تایید می‌شود این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه اصلانپور - مومنی