معامله نسبت به مال مرهون

معامله نسبت به مال مرهون خ. م.: در تاریخ 31 تیرماه 1393، دادگاه بدوی در خصوص دعوای ابطال سند رسمی مربوط به یک پلاک ثبتی و الزام به انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان، به دلیل عدم اعتبار مبایعه‌نامه و وجود رهن بر ملک، حکم به بطلان دعوی صادر کرد. خواهان با ارائه مستنداتی از جمله مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه، ادعا نمود که ملک به موکلش انتقال یافته است. وکیل خواندگان نیز با استناد به عدم رضایت موکل و رهن بودن ملک، درخواست رد دعوی را مطرح کرد. دادگاه بدوی با استناد به مواد 223، 365 و 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور، دعوی را غیرمعتبر تشخیص داد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی مستندات و دفاعیات، به این نتیجه رسید که معامله مورخ 9 دی‌ماه 1390 پس از فک رهن در تاریخ 11 بهمن‌ماه 1390 معتبر شده و انتقال بعدی ملک از سوی خوانده به شخص ثالث غیرقانونی است. بنابراین، حکم به ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند به نام خواهان صادر گردید و خواندگان به پرداخت خسارات دادرسی محکوم شدند. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/04/31 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: عقد رهن موجب خروجِ ملک از مالکیت راهن نمی گردد بنابراین معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر بوده و در صورتی که از مال مرهون، فک رهن شده باشد نیازی به اذن مرتهن نیست. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوای آقای س.ر. با وکالت آقای ی.و. و خانم ن.ش. به طرفیت خانم ف.الف. و خانم ف.الف. با وکالت آقای م.چ. و آقای س.ن. به خواسته ابطال سند رسمی پلاک ثبتی --- فرعی از --- پلاک های 1 و 56 بخش --- تهران و الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان و مطالبه خسارات دادرسی، با امعان نظر در مجموع محتویات پرونده و مستندات ابرازی از سوی خواهان، ازجمله کپی مصدق شده مبایعه نامه مورخه 9/10/90 و وکالت نامه رسمی، که به موجب آن ها مدعی شده خوانده ردیف 3 با وکالت نامه رسمی، ملک را به موکلشان انتقال داده، قبل از انتقال رسمی ملک به خوانده ردیف 2 ، خواستار ابطال سند مذکور و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی شده. وکیل خواندگان 1 و 2 ، با اشاره به سابقه رسیدگی در شعبه --- دادگاه عمومی تهران، که قبلا شخص ثالث دیگری، مدعی خرید ملک شده و به لحاظ صوری بودن، ادعای وی ردّ شده و مجددا قبل از قطعیت، شخص خواهان مدعی خریداری شده و به لحاظ عدم قصد و رضای موکل در فروش و در رهن بودن ملک در زمان مبایعه نامه استنادی، خواستار ردّ دعوا شده. خوانده ردیف 3 با اذعان به موضوع مبایعه نامه، خواسته خواهان را تایید نموده. دادگاه بنا به جهات مرقوم در فوق و ملاحظه پرونده مورد استنادی شعبه --- و تایید دفاعیات وکیل خواندگان، ب. ت. ب. استعلام ثبتی، ملک موضوع خواسته، سابقه رهنی داشته و در تاریخ 11/11/90 فک رهن صورت گرفته با این وصف ب. ت. ب. تاریخ تنظیم مبایعه نامه استنادی، مورخه 9/10/90 اعلام شده با این وصف نقل وانتقال ملک جایز نبوده و مبایعه نامه مورد استنادی فاقد اثر قانونی م. ب.. لذا بنا به جهات مرقوم در فوق دعوای مطروحه را وارد تشخیص ندانسته، مستندا به ماده 223 و 365 و 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور، حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - افراشی رای دادگاه تجدیدنظر استان از محتویات این پرونده ازجمله دادخواست های تقدیمی در مراحل بدوی و تجدیدنظر و بیع نامه های عادی و اسناد رسمی اعم از رهن و وکالت و انتقال و... چنین برداشت می‌شود که آقای س.ن. که از خانم ف.الف. طی وکالت نامه رسمی شماره 10565 مورخ 12/6/85 وکالت در خریدوفروش داشته، طی بیع نامه عادی شماره 21519 - 1385/02/11 شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی، مفروز و مجزا شده از پلاک های یک و 56 فرعی از اصلی مذکور به مساحت 53/115 مترمربع را از آقای ن.ظ. و خانم پ.غ. خریداری و طی سند قطعی شماره 10567 در تاریخ 1385/06/13 بنا به رضایت خریدار فوق، رسما به نام خانم ف.الف. منتقل گردیده است و طی اسناد شماره های 10569 - 13/6/85 و 10568 - 13/6/85 خانم ف.الف. ملک مزبور را در قبال اخذ تسهیلات در رهن بانک م. قرار داده است. آقای س.ن. طی بیع نامه عادی شماره 3044574 - 1390/10/09 به استناد وکالت بلاعزل، که از خانم ف.الف. داشته، ملک مزبور را به آقای س.ر. فروخته است و متعاقب آن خانم ف.الف. در تاریخ 1390/11/11 از ملک، فک رهن و طی سند رسمی شماره 250541 - 11/11/90 دفتر... اسناد رسمی تهران آن را به خواهرش خانم ف.الف. منتقل نموده است. آقای ی.و. (که بعدا استعفا کرده) و خانم ن.ش. به وکالت از آقای س.ر. و به طرفیت خانم ها 1 - ف. 2 - ف.الف. (که بعدا آقای م.چ. خ. ر. ب. وکالت از آنان معرفی کرده) و 3 - آقای س.ن. دادخواستی به خواسته ابطال سند رسمی اخیر و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک فوق، به نفع موکلشان را نموده اند. آقای س.ن. وقوع معامله ادعایی آقای ر. را تایید و اضافه کرده از ابتدا به نحو صوری ملک به نام خانم ف.الف. شده است و... آقای م.چ. به استناد دادنامه شماره --- - 29/8/89 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران، که به موجب دادنامه شماره --- - 1390/09/12 شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران تایید شده در جلسه 5/12/91 دفاعا گفته است خانم ف.الف. در صورت جلسه 17/8/89 در پرونده مزبور مراتب عدم رضایت خ. ر. ب. فروش آپارتمان موردبحث به آقای س.ن. اعلام و وی در جریان نارضایتی و عدم قصد و رضا قرارگرفته و از آن تاریخ، یعنی 19/6/85 حتی موکله هم به لحاظ در رهن و گرو بودن آپارتمان موصوف در 19/6/85 طی اسناد رهنی صدرالاشاره تنظیمی دفترخانه... تهران و مواد 3 و 4 و 5 اسناد رهنی فوق حق هرگونه معامله اعم از فروش و صلح و وکالت را تا پایان استهلاک بدهی بانکی، از خود سلب و ساقط کرده، لذا وکیل مدنی وی آقای س.ن. چگونه می توانسته اقدام به فروش آپارتمان موردبحث که نزد بانک م. شعبه... در رهن و گرو بوده است نماید؟ ب. ت. ب. مواد 656 و 662 و 793 و 348 و 365 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 - 20/8/76 هیات عمومی دیوان عالی کشور و اینکه بیع فاسد، اثری در تملیک ندارد وکالت نامه شماره 10565 - 2/6/85 دفتر شماره... تهران با تنظیم اسناد رهنی فوق فاقد اثر حقوقی می‌باشد، زیرا وقتی به شرح اسناد رهنی مذکور حق فروش و غیره از مالک یعنی موکله خانم ف.الف. سلب و ساقط شده این امر هم موجب سلب و اسقاط وکیل وی یعنی آقای س.ن. م. ب. و همچنین تنظیم مبایعه نامه استنادی خواهان قبل از رسیدگی نهایی دادگاه‌های عمومی شعبه --- و 40 تجدیدنظر تهران م. ب.. مگر می‌شود آپارتمان موردبحث در آن واحد به دو نفر یکی به خواهان پرونده کلاسه --- شعبه --- عمومی حقوقی تهران و یکی به خواهان پرونده حاضر فروخته شود. تنظیم دو مبایعه نامه با بهای یکسان آن هم به دو نفر از اقوام خود که یکی به پسر خواهر و دیگری داماد دایی آقای ن. است حکایت از غیرواقعی بودن معامله دارد و در عرف هیچ وقت وکیل مدنی طرف دعوی قرار نمی گیرد و نهایتا تقاضای ردّ دعوی را نموده است. آقای س.ن. نیز دفاعا گفته است همسرم خانم ف.الف. پولی بابت خرید نداده و تمامی اقساط را خودم پرداختم و طی لایحه شماره 2691 - 5/12/91 کیفیت پرداخت ثمن ملک با قید مشخصات چک های مربوطه و... را اعلام کرده است. دفتر اسناد رسمی شماره... تهران طی شماره 140 مورخ 22/2/92 اعلام کرده است، اسناد رهنی 10568 و 10569 مورخ 19/6/85 در تاریخ 11/11/90 فک رهن و فسخ گردیده اند و اداره ثبت اسناد و املاک قلهک نیز طی شماره 18502 - 20/3/92 نوشته، شش دانگ ملک مزبور به موجب سند شماره 250541 - 11/11/90 دفتر... تهران به نام خانم ف.الف. منتقل گردیده است. آقای س.ن. طی لایحه شماره 921784 مورخ 27/7/92 نیز ضمن تکرار مطالب گذشته نوشته: آپارتمان موضوع دعوی را از آقای ص.ظ. و خانم پ..غ. به مبلغ 96/000/000 تومان خریده و در تاریخ 31/4/85 آن را تحویل گرفته ولی چون قرار بود مبلغ 18/000/000 تومان آخرین قسط باقی مانده از ثمن، همزمان با تنظیم سند رسمی و از محل اخذ وام از بانک مسکن پرداخت شود و سپرده بانک نیز به نام همسرم، خانم ف.الف. بود لذا در همین مبایعه نامه به شرح مندرج در قسمت توضیحات مقرر شد سند رسمی معامله صوری به نام ف. الف. تنظیم شود و بر همین اساس، سند رسمی شماره 10567 مورخ 12/6/85 دفتر... تهران به نام مشارٌالیها تنظیم و همزمان وی طی وکالت نامه رسمی شماره 10565 مورخ 12/6/85 به اینجانب وکالت بلاعزل و تام، جهت انجام هرگونه معامله راجع به ملک مذکور و اخذ وجه و... داده و در همان جلسه، ملک در رهن بانک م. قرار گرفت و اقساط وام مزبور را نیز به گواهی لاشه دفترچه، اقساط بانک خود پرداخته ام و فک رهن شده. در سال 89 ، ملک را به آقای م.س. فروختم که چون در دعوای (مطروحه)، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صوری تشخیص شد لذا آن معامله فسخ شد. بر اساس همان وکالت نامه، آن را به خواهان این پرونده فروختم و مقرر شد قسمتی از ثمن همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی تادیه شود که متوجه انتقال سند رسمی ملک به خ. ر. د. شده است. از آنجا که سند رسمی شماره 10567 - 12/6/85 صرفا جهت استفاده از وام بانکی به نام خانم ف.الف. تنظیم و قصد انتقال ملک به وی منتفی بوده و از طرفی عرفا وکالت های بلاعزل مشابه آنچه به وی اعطاء شده در مواردی تنظیم می‌شود که ملک متعلق به وکیل است، به به علاوه خانم ف.الف. در جلسه رسیدگی 2/7/91 دادگاه به مالکیت اینجانب نسبت به سه دانگ از ملک مزبور کتبا اقرار نموده ولی دلیلی راجع به تنظیم سند 6 دانگ آن به نام خواهرشان نیاورده اند، اضافه کرده اقدام وی مطابق وکالت نامه صورت گرفته و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خانم ف.الف. که موخر انجام شده، اثر قانونی بیع مقدم را که وی با سند عادی انجام داده، زایل نمی کند و رهن ملک، موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نشده و مرتهن مالک آن نشده و برای وی حق تقدم جهت استیفای طلبشان آن هم در صورت عدم تادیه دین، ایجاد می‌شود و معامله نسبت به مال مرهونه غیر نافذ است نه باطل و رای وحدت رویه شماره 620 - 20/8/76 و رای اصداری شماره 12 - 12/12/76 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز متضمن همین معناست. وکالت نامه شماره 10568 - 13/6/85 با حق بانک، منافاتی نداشته ب. ت. ب. لوایح فوق، دادگاه با تجدید جلسه خانم ف.الف. را جهت ادای توضیح دعوت، که وی طی لایحه شماره 921989 - 14/8/92 و وکیلش به شرح صورت مجلس 28/8/92 نوشته اند کیفیت استقرار مالکیت وی ربطی به این پرونده ندارد و اساسا طرح این نوع مسائل از ناحیه خوانده آقای س.ن. که وکیل مدنی خانم ف.الف. بوده ضمن اینکه اختیارات وی منبعث از موکل است، اساسا (وکیل مدنی) نمی تواند بر خلاف غبطه و مصلحت موکل اقدام نماید. نکته حائز اهمیت اینکه، ملک مورد ترافع تا 11/11/90 در رهن بانک م. بوده لذا مبایعه نامه استنادی خواهان به تاریخ 1390/10/09 قبل از فک رهن بوده که چون مشارٌالیها حق هیچ گونه بیع را طبق قراردادهای مشارکت مدنی نداشته به طریق اولی وکیل وی یعنی آقای س.ن. هم اختیار هیچ گونه معامله ای راجع به آپارتمان موردبحث نداشته، لذا و ب. ت. ب. احکام سابق الاشاره اصداری از شعبه --- حقوقی و 40 تجدیدنظر تهران، منطقی نیست که قبل از تعیین تکلیف فروش غیرقانونی موضوع احکام مزبور، مورد نزاع مجددا به خواهان این پرونده فروخته شود و طی لایحه شماره 922109 - 28/8/92 نیز نوشته، خواهان دامادِ دایی آقای س.ن. است و لذا در طرح دعوی دخیل م. ب. و بعد از ابلاغ دادنامه های اصداری از شعب 87 حقوقی و 40 تجدیدنظر تهران چطور آقای س.ن. می توانسته در 20/9/90 با آقای س.ر. قرارداد منعقد و در 9/10/90 آن را ثبت نماید و نهایتا نتیجه گرفته که این معامله صوری است و فروش ملک توسط خانم ف.الف. به خانم ف.الف. پس از ابلاغ احکام فوق و فک رهن در قالب موازین شرعی و قانونی صورت گرفته و مطابق ماده 683 قانون مدنی که مقرر داشته موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا... وکالت منفسخ می‌شود، موجبی برای ابطال سند رسمی صادره به نام خوانده ردیف سه نمی‌باشد و بالاخره شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران طی دادنامه شماره --- - 28/7/92 با قبول استدلالات وکیل خواندگان ردیف های 2 و 3 حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که در فرجه قانونی مورد تجدیدنظرخواهی خانم ن.ش. به وکالت از آقای س.ر. قرارگرفته است. وی ضمن بیان شرح ماوقع، به مثابه گذشته، نوشته است مطابق ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور معامله مورخ 9/10/90 موکلش با خ. ر. د. غیر نافذ بوده و نفوذ آن منوط به تنفیذ مرتهن یعنی بانک م. بوده و از آنجا که به تاریخ 11/11/90 ملک فوق الذکر توسط خ. ر. ا. از رهن بانک خارج شده، قرارداد غیر نافذ مزبور، نافذ و قانونی شده نتیجتا انتقال ملک توسط خ. ر. ا. به خواهرش، خوانده ردیف دوم، ب. ت. ب. اینکه تمامی شرایط صحت و نفوذ معامله آقای ن.و خ. د. ت. 11/11/90 موجود می‌باشد، معتبر نیست و تقاضای ابطال سند مربوطه را با نقض حکم تجدیدنظرخواسته نموده است. آقای س.ن. و آقای م.چ. به وکالت خانم ها …. به شرح مشابه گذشته، طی لوایحی دفاع نموده اند. اما دادگاه مآلا تجدیدنظرخواهی موصوف عنه را وارد و حکم تجدیدنظر خواسته را مقتضی نقض می داند چه اینکه، همان گونه که وکیل ت. ن. خ. آورده است، معامله و فروش مال مرهونه باطل نیست و عقد رهن، موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی گردد بلکه معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر می‌گردد و در رابطه با موضوع پرونده، اذن مرتهن، ب. ت. ب. فک رهن، منتفی شده است؛ آنچه مسلم است اینکه دلیلی بر صوری بودن و بطلان معامله مورخ 9/10/90 فی مابین آقایان س.ر. (به عنوان خریدار) و س.ن. (به عنوان فروشنده وکیل مالک رسمی ملک) وجود ندارد و همان گونه که آمد معامله مزبور در تاریخ 9/10/90 واقع شده است و به محض فک رهن در تاریخ 11/11/90 معامله مزبور، معتبر شده است و دیگر نیازی به تنفیذ مرتهن گذشته نداشته است بالنتیجه با تحقق بیع مزبور، انتقال بعدی ملک از سوی خانم ف.الف. به خواهرش خانم ف.الف. که بدون اجازه مالک مربوطه، یعنی خواهان این پرونده صورت گرفته صحیح و قانونی نبوده است مستندا به مواد 348 و (بندهای ج و ه) و 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و بنا به مستفاد از مواد 771 و 779 و 789 و 793 و 672 از قانون مدنی ضمن نقض حکم تجدیدنظر خواسته حکم بر ابطال سند شماره 250541 - 11/11/90 دفتر... اسناد رسمی حوزه ثبتی تهران و الزام خانم ف.الف. به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع آن به نام آقای س.ر. و نیز به استناد مواد 519 و 515 از قانون صدر الذکر محکوم علیهای مذکوره را به پرداخت خسارات دادرسی مربوط به رسیدگی مرحله بدوی که مطالبه شده محکوم می‌نماید. این رای قطعی است. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران حاجی حسنی - حسین خانی