جایگاه اسناد رسمی در ثبت املاک — قانون مدنی ماده ۲۳۱ معاملات و عقود

ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و ایقاعات از ابتدای تشکیل دادگستری نوین در آغاز سده حاضر از مهم ترین و اساسی ترین مباحث حقوق مدنی به طور عام و حقوق ثبت به طور خاص بوده است. چنان که برخی از استادان گفته اند، در حال حاضر همه نظام های حقوقی در ضرورت ثبت بیع مال غیر منقول اتفاق نظر دارند و حتی به رغم اختلافات جدی نظری در مبانی و شیوه ها به منظور حل مشکل معاملات معارض به نتیجه واحد رسیده اند و قانون ثبت ماده ۴۷ در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است (۱) کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده (۲) صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه. قانون ثبت ماده ۴۸ سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. ا قانون ثبت ماده ۷۲ کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. قانون مدنی ماده ۲۱۹ عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است، مگر این که به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. قانون مدنی ماده ۲۳۱ معاملات و عقود فقط در باره طرفین و قائم مقام قانونی آنها مؤثر است ... صفایی دکتر حسین حقوق مدنی جلد دوم قواعد عمومی قراردادها همان منبع صفحات ۱۶۶ تا ۱۶۹. قانون ثبت ماده ۸۸ در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت استاد و املاک در دفتر مخصوص می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند. ولی این قبیل اسناد، فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت. پذیرفته اند که در تعارض میان دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی باید دارنده سند رس را ترجیح داد. بدیهی است که اتفاق نظر موصوف ویژه بیع نیست و کلیه اشکال انتقال را در بر می گیرد. مواد متعدد از قوانین مدنی ثبت دفاتر اسناد رسمی و آیین نامه های مربوطه و مقررات دیگری که در دهه های گذشته تا به امروز در این زمینه وضع گردیده اند به روشنی حکایت از اهمیت بی چون و چرای ثبت رسمی استاد دارد. اما گذشت زمان و بروز اشکالات و ابهامات در متون قوانین و آیین نامه ها هم از نظر تفسیر و هم از نظر اجراء - از یک سو و پیدایش مقتضیات و نیازهای جدید از سوی دیگر ایجاب می نماید تحولات بنیادین چه در اصلاح و تصویب قوانین و آیین نامه ها و چه در استفاده از فن آوری های جدید و بهبود روشها، به گونه ای کارشناسی و علمی صورت پذیرد توجه به ماهیت علمی تحولات مورد نیاز و اجتناب جدی از استنباط های غیر کارشناسی می تواند سودمندی آنها را ضمانت نماید. در غیر این صورت به همان میزان که دلبستگی به سنت های نیازمند تغییر موجب زیان است برداشت های سطحی و اعمال سلیقه های غیر علمی نیز باعث از هم گسیختگی امور می شود. به بیان دیگر ثبت رسمی اسناد معاملات بر اساس شیوه ها و روشهای جدید با دقت و ظرافت ملازمه دارد و مراجع ذیصلاح در تصویب قوانین و آیین نامه ها از یک طرف و مجریان مقررات ثبت رسمی اسناد ب. ت. ب. شیوه های نوین از طرف دیگر باید از تسلط و تجربه کافی در حوزه مأموریت خود برخوردار باشند و خود را از تجارب خبرگان اعم از دانشمندان حقوق و کارشناسان ثبت و متخصصان فن آوری بی نیاز ندانند تنها در چنین فرضی میتوان امیدوار بود حقوق ثبت پویا و رو به رشد باشد و بتواند نیازهای دوران جدید را پاسخ دهد. سند از نظر لغوی به معنی دلیل مدرک معتمد و تکیه گاه ذکر شده است و مفهومی عام است که سایر ادله مکتوب و منقول را شامل می شود. مفهوم عام سند با پیشینه تاریخی آن منطبق است. زیرا سند در روزگاران کهن وثیقه خوانده می شد و حجج و وثائق نیز افاده معنی دلایل و اسناد می نمود. ۱. امینی دکتر منصور - نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران مجله تحقیقات حقوقی دانشگاه شهید بهشتی دانشکده حقوق شماره ۴۹ سال ۱۳۸۸، صفحه .۲۳۷ دهخدا علی اکبر لغت نامه جلد بیست و نهم همان منبع، صفحة ۶۵۷. معین دکتر محمد - فرهنگ فارسی جلد دوم همان منبع، صفحه ۱۹۲۹. عمید، حسن - فرهنگ فارسی همان منبع، صفحة ۷۵۶. انوری دکتر حسن فرهنگ بزرگ سخن جلد پنجم همان منبع صفحات ۴۲۶۱ و ۴۲۶۲.