نکات مربوط به قواعد عمومی خیارات — فسخ همچون اقاله و انفساخ ناظر به

مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-219-a_0815110235865">ماده ۲۱۹ قانون مدنی</a> اصل بر لزوم قراردادها است و فسخ معامله امری استثنایی و خلاف قاعده است. لذا در صورت شک و تردید باید به اصل رجوع کرد پس اصل عدم وجود خیار است. مبنای خیار در حقوق ایران چیست؟ علی القاعده در حقوق ایران مبنای حق فسخ جبران ضرر است که ریشه در قاعده لاضرر دارد، غیر از خیارات شرط مجلس و حیوان. در برخی از کشورهای اروپایی مبنای فسخ بر هم خوردن تعادل دو عوض بوده که آن را باعث بطلان عقد میدانند. رأی دادگاه مبنی بر تأیید فسخ صرفاً جنبه اعلامی دارد و اثر فسخ از زمان اعلان اراده صاحب حق است نه از تاریخ تأیید دادگاه؛ بنابراین ب. ت. ب. اثرات قابل توجه تاریخ فسخ محاکم در صورت صدور حکم به تأیید فسخ باید به تاریخ وقوع فسخ نیز اشاره نمایند تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود. ۷ اثر فسخ معامله چیست؟ ۱-۷ در قانون اشاره مستقیمی به اثر فسخ نشده است، اما با وحدت ملاک از حکم مندرج درباره اقاله در <a class="artref" href="/ماده/ماده-287-a_0815110235933">ماده ۲۸۷ قانون مدنی</a> و مواد ۴۵۹ و ۸۰۴ قانون مذکور این نتیجه به دست می آید که اثر اصلی و مهم فسخ انحلال قرارداد از زمان اعلان حق فسخ است که تاریخ آن باید در رأی دادگاه ذکر شود و لذا دو عوض باید سر جای اول خود بازگردند. -۲- فسخ همچون اقاله و انفساخ ناظر به آینده است. بنابراین به معاملاتی که قبل از اعلان فسخ انجام شده خللی وارد نمیکند. زیرا تصرفاتی که قبل از فسخ انجام می شود تصرفات مالکانه است، پس فسخ نسبت به گذشته اثر قهقرایی ندارد و صرفاً معاملات پس از آن باطل است. مستفاد از مواد ۲۸۷ و ۴۵۵ قانون مدنی) نکته خواسته های تبعی مثل استرداد عوضین یا خلع ید باید مستقلاً در دادخواست ذکر و درخواست شوند. در شماره های قبل نسبت به این مسئله توضیح داده شده است) سؤال در قراردادهای مدت دار مثل ساخت آپارتمان ظرف یک سال اگر پس از احداث ۵۰ درصد آن قرارداد فسخ شود، تکلیف عوضین چگونه مشخص میشود؟ در این فرض عوض پیمانکار همان اجرت کار او است. بنابراین هیچ یک از طرفین نمیتوانند تقاضای تخریب آنچه ساخته شده را به جای اجرت بخواهند. آیا وجود خیار در عقد مانع انتقال مال به دیگری است؟ دکتر کاتوزیان کلیه خیارها را مانع انتقال نمی داند به جز خیار شرط که آن را مانع تقال مال میداند. ایشان در جلد ۵ قواعد عمومی قراردادها، شماره ۹۱۸ با امعان نظر به ینکه بیع شرط یکی از اقسام خیار شرط است بیان می دارند با وجود این در بیع خیاری قانون گذار برای حفظ حقوق فروشنده خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع میکند. در <a class="artref" href="/ماده/ماده-460-a_0815110236107">ماده ۴۶۰ قانون مدنی</a> آمده است در بیع شرط مشتری نمیتواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید .... به هر حال دلیل منع مالک هرچه باشد محدود کردن تصرف مالک در مدتی معین با مالکیت او منافات ندارد ... راه معقول همان است که گفته شود، در خیار شرط فرض این است که فروشنده می خواهد امکان دست یافتن بر عین مبیع برای او محفوظ بماند و همین خواست قلمرو اختیار خریدار را محدود می کند. دکتر … را مانع انتقال نمی داند به جز خیار شرط که آن را مانع تقال مال میداند. ایشان در جلد ۵ قواعد عمومی قراردادها، شماره ۹۱۸ با امعان نظر به ینکه بیع شرط یکی از اقسام خیار شرط است بیان می دارند با وجود این در بیع خیاری قانون گذار برای حفظ حقوق فروشنده خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع میکند. در <a class="artref" href="/ماده/ماده-460-a_0815110236107">ماده ۴۶۰ قانون مدنی</a> آمده است در بیع شرط مشتری نمیتواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید .... به هر حال دلیل منع مالک هرچه باشد محدود کردن تصرف مالک در مدتی معین با مالکیت او منافات ندارد ... راه معقول همان است که گفته شود، در خیار شرط فرض این است که فروشنده می خواهد امکان دست یافتن بر عین مبیع برای او محفوظ بماند و همین خواست قلمرو اختیار خریدار را محدود می کند. ایشان همچنین در شماره ۹۱۹ می نویسند قانون مدنی این نظر را در مورد خیار شرط پذیرفته است و چنین فرض میکند که شرط همراه با این تعهد ضمنی است که موضوع معامله تا پایان مدت خیار آماده بازگرداندن به مالک اصلی باشد و همین قید مالکیت را محدود میکند <a class="artref" href="/ماده/ماده-500-a_0815110236147">ماده ۵۰۰ قانون مدنی</a> ولی در خیارهای قانونی چون وجود خیار مانع انتقال نیست مالک جدید حق تصرف در ملک خود را دارد، مگر اینکه در قرارداد شرط در بخشی از نظریه مشورتی شماره ۹۲۲/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۶/۱ نیز آمده است: «... ۳) ب. ت. ب. <a class="artref" href="/ماده/ماده-454-a_0815110236101">ماده ۴۵۴ قانون مدنی</a> ... و دیگر مواد قانون مدنی مانند مواد ۳۶۳ ۳۶۴ و ۲۸۷)، به نظر می رسد تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ بعدی به آن صدمه نمیزند؛ مگر اینکه برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد. البته بیع شرط موضوع ماده ۴۶۰ قانون یاد شده ب. ت. ب. وضع خاص آن استثناء بر این قاعده تلقی میشود؛ زیرا در آن دو طرف تراضی میکنند که خریدار مبیع را آماده بازگرداندن به فروشنده نگاه دارد یا به عبارت دیگر بیع شرط در زمره مواردی است که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت به طور ضمنی بر مشتری شرط شده است ....» سؤال آیا در خیار تخلف از شرط نیز خریدار نمی تواند مال را به دیگری منتقل کند؟ (مثلاً شرط شود در صورت پاس نشدن چک اول فروشنده حق فسخ دارد