معامله ملکِ در رهن بانک

آقای … را که در قبال یکصد میلیون ریال در رهن بانک قرار داده بود در سال 1390 به آقای ب با اطلاع خریدار از موضوع به مبلغ پانصد میلیون ریال می‌فروشد و فروشنده در شرایط بیع متعهد می‌گردد ظرف شش ماه نسبت به فک رهن و انتقال سند به نام خریدار اقدام نماید و در صورت عدم اقدام به نرخ روز پاسخگوی خریدار باشد. بانک دو ماه بعد از انجام معامله به علت تخلف راهن، ملک را به خود منتقل می‌نماید. بدین کیفیت؛ 1- آیا بیع و شرط صحیح می‌باشد؟ 2- در فرض مطروحه در صورتی که شرایط برای صحت بیع موجود باشد آیا اقدام بانک صحیح می‌باشد؟ نظر هیات عالی در فرض سوال: 1- بیع غیر نافذ است و با انتقال سند به نام مرتهن یعنی تنفیذ شده است؛ گرچه مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت رعایت نشده باشد؛ اقدامات اجرایی و سند مالکیت بانک مرتهن قابل ابطال است. 2- ب. ت. ب. رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور مورخ 1399/10/16 در خصوص وجه التزام موضوع ماده 230 قانون مدنی ناظر به ماده 22 ق.آ.د.م که مقرر داشته ب. ت. ب. اطلاق ماده 230 ق.م، تعیین وجه التزام در تعهدات پولی به مبلغ بیشتر از شاخص تورم اعلامی، معتبر است، بنابراین شرط صحیح است. 3- با فرض صحت بیعی که منافی حقوق مرتهن نمی‌باشد، اقدامات بانک بدون رعایت مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت صحیح نیست و قابلیت ابطال دارد. نظر اتفاقی وفق ماده 793 قانون مدنی، راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد و انتقال ملک به دیگری یکی از مواردی است که با حق مرتهن منافات دارد و رای وحدت رویه شماره 620- 1376/08/20 هیات محترم دیوان عالی کشور نیز موید این مطلب م. ب. و بدین جهت بیع انجام شده، صحیح نمی‌باشد و به عبارتی غیر نافذ است. بدیهی است در صورتی که بیع باطل باشد شرط آن نیز منتفی خواهد شد. برخی نیز بدین نحو اظهارنظر نمودند که چون در انجام معامله خریدار مطلع از موضوع بوده و انتقال نیز بدین کیفیت نافی حق مرتهن نمی‌باشد؛ فلذا منطبق با ماده 793 قانون مدنی م. ب. و تغییر نام مالک وفق مبایعه‌نامه منافی با حق مرتهن بر مبنای عقد رهن اولیه نمی‌باشد علیهذا بیع و شرط آن صحیح م. ب. و بر مبنای مواد 239 و 240 قانون مذکور خریدار می‌تواند (در صورتی که وفق مقررات به جهت تخلف از عقد رهن در خصوص ملک اقدام قانونی به عمل آید و از ید خریدار خارج گردد) قیمت پرداختی ملک را از فروشنده مطالبه نماید. در خصوص سوال دوم: بدین نحو اظهار نمودند که اقدام بانک به نحو مذکور در سوال صحیح نمی‌باشد چون باید مقررات ماده 34 اصلاحی 1386/11/29 قانون ثبت اسناد و املاک کشور رعایت گردد و در فرض سوال چون بانک بدین کیفیت اقدام ننموده است؛ فلذا اقدام بانک مطابق مقررات قانونی نمی‌باشد.