فروش ملک رهنی با قولنامه عادی بدون اطلاع خریدار

فروش ملک رهنی با قولنامه عادی بدون اطلاع خریدار خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 1400/02/08 در استان خراسان شمالی برگزار شد، موضوع فروش ملک رهنی با استفاده از قولنامه عادی و عدم اطلاع خریدار از وضعیت رهن آن مورد بررسی قرار گرفت. پرسش‌های اصلی شامل این بود که آیا این عمل به عنوان جرم کیفری شناخته می‌شود و تفاوت رهن گذاشتن قبل و بعد از فروش چیست. نظر هیات عالی این بود که اگر فردی ملکی را با سند عادی بفروشد و بدون اطلاع خریدار آن را در رهن قرار دهد، این عمل به تنهایی کلاهبرداری یا انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود، مگر اینکه با رفتار متقلبانه‌ای همراه باشد. اکثریت اعضای هیات به این نتیجه رسیدند که این عمل می‌تواند تحت شمول مواد 116 و 117 قانون ثبت، ماده 663 قانون مجازات اسلامی تعزیرات و قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری قرار گیرد، به ویژه در مواردی که ملک به طور غیرقانونی منتقل شود. از سوی دیگر، نظر اقلیت بر این بود که این عمل ممکن است مشمول ماده 2 قانون مجازات اشخاصی باشد که مال غیر را به عنوان مال خود معرفی می‌کنند. به طور کلی، این نشست به بررسی ابعاد قانونی و کیفری مرتبط با فروش ملک رهنی و پیامدهای آن پرداخته است. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1400/02/08 برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر فاروج موضوع فروش ملک رهنی با قولنامه عادی بدون اطلاع خریدار پرسش شخص شکایتی دائر بر کلاهبرداری مطرح و اظهار می‌دارد پس از خرید ملک با سند عادی مشتکی عنه سند رسمی آن را در رهن بانک قرار داده است: الفآیا این امر جرم کیفری است؟ بآیا رهن گذاشتن قبل از فروش و فروش بدون فک رهن با رهن گذاشتن بعد از فروش متفاوت است؟ جصرف رهن گذاشتن جرم است یا مزایده و انتقال ملک به این دلیل؟ جرم در چه مرحله ای محقق می‌شود؟ نظر هیات عالی چنانچه شخصی ملک خود را با سند عادی فروخته و بدون اطلاع و اذن خریدار، آن را در رهن بانک قرار دهد ب. ت. ب. اینکه رهن ملک برای مرتهن ایجاد مالکیت نمی‌کند امر مذکور کلاه‌برداری یا انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود. 2- چنانچه قبل از فروش مالک، علیرغم مرهونه بودن ملک همراه با مانور متقلبانه، ملک خود را ملک طلق، معرفی کند، چنانچه به تشخیص مقام قضایی همراه با مانور متقلبانه باشد می‌تواند از مصادیق بزه کلاه‌برداری محسوب شود. نظریه اکثریت در حد استنتاج مذکور مورد تائید است. نظر اکثریت جرم کیفری محسوب و حسب مورد می‌تواند مشمول یکی از مواد 117 و 116 قانون ثبت، ماده 663 قانون مجازات اسلامی تعزیرات، ماده 1 قانون اشخاص که مال غیر را به عنوان مال خود معرفی می کنند، ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری شود. بدین شرح که اگر توقیف قضایی باشد و علی رغم آن مالک مال را به دیگری منتقل کند و منتقل الیه اطلاع نداشته باشد مشمول ماده 663 قانون مجازات اسلامی تعزیرات (مداخله در اموال توقیفی) می‌شود و در غیر این صورت در صورت دارا بودن شرایط مذکور در مواد 116 و 117 قانون ثبت ماده 116- در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده 33 انتقال داده شده، راهن یا انتقال دهنده مکلّف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننمود، مرتهن یا انتقال گیرنده میتواند تا یک سال از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هرگاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه راهن یا انتقال دهنده حق طرف را نداد کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد 111 و 112 و 113 مطابق ماده 114 با او رفتار خواهد شد. اگر اخطار قبل از انقضاء مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقاء ملک به ملکیت او حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضاء مدت حق استرداد یا رهن حق مرتهن یا انتقال گیرنده را تادیه نکند. تبصره- مرتهن یا انتقال گیرنده ای که در ظرف مدت یک سال اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت. ماده 117 (اصلاحی 7/ 5/ 1312)- هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. در صورتی که مشمول مواد مذکور نشد و شرایط مرقوم در این مواد را نداشت مشمول ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری می‌شود. در فرض سوال موضوع مشمول ماده 117 قانون ثبت است. نظر اقلیت حسب مورد می‌تواند مشمول ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی مینمایند ماده [2] دوم- م. ع. یا مدیون یا ضامن یا کفیلی که بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست مال غیر را مال خود معرفی کرده و عملیاتی نسبت به آن مال شده باشد مطابق قسمت اخیر ماده 238 قانون مجازات عمومی مجازات خواهد شد. یا ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری باشد که در فرض سوال مشمول قانون اخیر الذکر است.