ابطال سند رسمی در رهن بانک

ابطال سند رسمی در رهن بانک خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 10 بهمن 1386 در استان مرکزی برگزار شد، موضوع ابطال سند رسمی در رهن بانک مورد بررسی قرار گرفت. سوالات مطرح شده شامل حق فرد (ب) در اجاره و رهن منزل و همچنین حق بانک در تخلیه آن بود. نظر هیات عالی، بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-793-a_0815110236440">ماده 793 قانون مدنی</a> و رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20 آبان 1376، به این نتیجه رسید که اقدام راهن در اجاره ملک در رهن، فضولی و غیرنافذ محسوب می‌شود و در صورت عدم اجازه مرتهن (بانک)، عقد اجاره باطل و تصرفات مستاجر به عنوان غاصبانه تلقی خواهد شد. نظر اکثریت نیز بر این نکته تاکید کرد که حق عینی بانک در عقد رهن محفوظ است و از آنجایی که اجاره‌نامه با حقوق مرتهن تعارض دارد، غیرنافذ است؛ بنابراین بانک حق اعتراض و تخلیه ملک را خواهد داشت. در مقابل، نظر اقلیت، با تاکید بر حفظ حق بانک در فروش مال مرهونه، بیان داشت که بانک نمی‌تواند تا زمان باقی‌ماندن اجاره، منزل را تخلیه کند و اجاره‌نامه در موارد خاص ممکن است نافذ باشد. این نظرات به تاسیس حقوق و تعهدات طرفین در عقود رهنی و اجاره اشاره دارند و شرایط و آثار آن‌ها را به تفکیک بررسی کرده‌اند. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1386/11/10 برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر خمین موضوع ابطال سند رسمی در رهن بانک پرسش آقای (الف) یک باب منزل مسکونی را از فرد (ب) با رهن هشتاد میلیون ریال و مبلغ صد هزار ریال اجاره کرده و از مدت قرارداد چند ماه باقی مانده است. اخیراً از طرف بانک مسکن کارشناس به منزل مراجعه و عنوان کرده این منزل در رهن وام بانکی است و به علت عدم پرداخت اقساط قرار است توقیف و به فروش گذاشته شود. الف: آیا فرد ( ب) حق دادن اجاره و رهن منزل را داشته است؟ ب: آیا بانک حق تخلیه منزل را دارد؟ نظر هیئت عالی ب. ت. ب. <a class="artref" href="/ماده/ماده-793-a_0815110236440">ماده 793 قانون مدنی</a> که به موجب آن راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد، به علاوه با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 620 - 1376/8/20 هیأت دیوان‌عالی کشور که اجاره دادن ملک را از جمله مصادیق اقدام منافی با حقوق مرتهن دانسته است؛ لذا اقدام راهن در فرض سوال فضولی و غیرنافذ م. ب. و چنان‌چه مرتهن (بانک) آن را اجازه ندهد عقد باطل بوده و فاقد آثار حقوق قانونی خواهد بود. در نتیجه تصرفات مستأجر در ملک مورد رهن بدون مجوز و غاصبانه تلقی می‌شود و از مواردی است که بانک (مرتهن) حق خلع آن را خواهد داشت. بنا به مراتب نظر اکثریت تا حدودی که با این نظر منطبق است تأیید می‌شود. نظر اکثریت در عقد رهن بین بانک و راهن یک حق عینی برای بانک ایجاد شده و استفاده راهن و تصرفات وی نباید در تعارض با حقوق بانک باشد و عقد اجاره فی‌مابین راهن و مستأجر عقدی غیرنافذ و فضولی است و بانک حق اعتراض و ابطال آن را دارد و پس از اثبات موضوع، بانک حق تخلیه منزل مورد نظر را نیز دارد. مستفاد از این موضوع مفاد رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/8/20 است که عنوان داشته راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و عقد رهن حق عینی و حق تقدم برای مرتهن ایجاد کرده است و مواد 792 و 793 قانون مدنی و نظریه مشورتی شماره 11045/7 مورخ 1379/11/3 با مضمون این‌که ملکی که در رهن دیگری است قابل نقل و انتقال نیست مگر با حفظ حقوق مرتهن، موافقت او نیز این نظر را تقویت می‌نماید و عقود بانکی و علی‌الخصوص عقد رهن از جمله عقود الحاقی با شرایط مقرر هستند که راهن (وام گیرندگان) به آن ملحق و تمامی شروط آن را قبول و ذیل قراردادها را امضا می‌کنند. نظر اقلیت گروه اول: در عقد رهن بین بانک و راهن، حق بانک محفوظ است و اگر اقساط در مواعد مقرر پرداخت نشود بانک حق فروش مال مرهونه را دارد به لحاظ این‌که در عقد رهن مالکیت راهن از او گرفته نشده است. آن‌چه برای راهن ممنوع است تصرفاتی است که منافی حق مرتهن باشد و اجاره دادن چنین خصیصه‌ای را ندارد و بانک مادامی که اجاره باقی است، حق تخلیه منزل مال مرهونه را ندارد. با وحدت ملاک <a class="artref" href="/ماده/ماده-498-a_0815110236145">ماده 498 قانون مدنی</a> بانک به قائم مقامی راهن می‌تواند مال الاجاره را وصول نماید. گروه دوم: در عقود رهنی بانک‌ها سه حالت وجود دارد: 1- به صراحت عنوان شرط قید شده که راهن حق اجاره و رهن دادن و فروش مال مرهونه را ندارد 2- قید شده: اجازه دارد و 3- مسکوت مانده است. در مورد اول مسکوت است و همان تصرفات راهن در مال مرهونه است که با حقوق مرتهن منافات نداشته باشد. مالکیت راهن نسبت به مال مرهونه متزلزل و به نوعی با بانک شریک است. در فرض سوال ممکن است رهن یا اجاره منزل از سوی راهن برای چندین سال ب. غ. باشد و چنان‌چه بانک بخواهد حق خود را استیفا نماید، این رهن یا اجاره با منافع منافات دارد و ارزش ملک پایین آمده یا ممکن است مشتری نداشته باشد و عقود رهن یا اجاره منزل از سوی راهن عقودی غیرنافذ و فضولی هستند و در صورت درخواست مرتهن (بانک) قابل ابطال می‌باشند و به محض اثبات موضوع، بانک حق تخلیه منزل (مال مرهونه) و مزایده و فروش آن را دارد تا حقوق مالی خود را استیفا کند.